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随着深中通道的开通,中山有望迎来一波珠江口东岸企业拿地建厂的热潮。其中,中山的“工改”地也是炙手可热,已经有不少企业在“工改”的地块上投资建设新园区了。
不过,企业在建设工业物业时,面临着两种开发模式的选择,分别是“房地产开发项目”模式(即“房开”模式)和“非房地产开发项目”模式(即“非房开”模式)。不同的开发模式,在工业物业的销售环节也涉及不同的税收规则。
那么,参与“工改”的企业,要如何选择合适的开发模式,可以在交税环节省钱省力呢?这一点,企业可以关注《中山市村镇低效工业园改造升级工业物业销售税收指引》。
简单来说,如果选择“房开”模式,“工改”项目销售工业物业能够享受土地增值税的加计扣除政策,也能通过分步骤的纳税环节,缓解资金压力,但纳税步骤相对复杂,对企业财务的要求比较高。
一方面,在计算企业的土地增值税成本扣除项目时,根据相关税法,“房开”模式可以为企业加计扣除20%的成本。比如企业开发工业物业每付出100元的成本,都可以按照120元进行成本扣除。根据“增值额=转让房地产收入-扣除项目金额”的计算公式,企业扣除项目更多了,也就能够少承担一部分土地增值税的税负。
另一方面,企业不用在完成转让物业时一次性缴纳土地增值税,而是在月度或季度申报时,根据销售情况,按预缴税率先预交一部分税,在到达一定条件时,再对土地增值税进行清算。这种“预缴+清算”的模式,使得部分土地增值税的纳税时间相对滞后,可以缓解企业的资金压力。
比如位于阜沙镇的中山欧华彩印包装有限公司的“工改”项目,采取的就是“房开”模式,项目已经到了办理不动产首次登记的环节,在接下来的工业物业销售环节,企业就可以按照上述流程缴纳土地增值税了。
不过,“房开”模式的多步骤,也要求企业要有较好的财务处理能力,按月度或季度预缴申报增值税、土地增值税和企业所得税。
相比之下,“非房开”模式虽然没有加计扣除政策,但少了复杂的税务步骤,直接算总账,计税纳税一步到位。
不同于“房开”模式能够准确核算企业的开发成本、进而计算纳税额度,“非房开”模式更适用于难以准确核算实际成本的项目。它由税务机关根据纳税人提供的评估报告,直接“核定扣除”企业目前重新取得建筑物所需要的“重置成本”,然后征税。因此,企业就不需要每个月度或者季度都去申报了。
总的来说,两种开发模式没有孰好孰坏之分,企业需要根据自身实际情况和需求,选择适合自己的开发模式,从而在工业物业销售环节获得税收优惠、方便办税环节。
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【出镜/制作】南方+记者 陈少宏
【出品】中山市村镇低效工业园改造升级工作指挥部办公室 南方报业传媒集团中山分社