未来5-8年，深圳三渠道新增产业空间约1000万㎡

深圳一直在尝试用多种渠道打破空间不足给产业发展带来的制约。

合一产业运营公司3月22日发布《深圳20+8产业发展暨产业园区市场研报》（以下简称《园区研报》）显示，未来5-8年，深圳将通过城市更新、土地整备利益统筹以及招拍挂工业用地出让，提供1195万㎡的产业空间，其中638万㎡有望在未来3-5年入市。

01 多渠道破局空间之“困”

除了“工业上楼”计划5年提供1亿㎡产业空间外，深圳也在通过其他多种渠道“扩容”产业空间，城市更新和土地整备利益统筹是其中最为常见的两种。

《园区研报》显示，2024年，深圳通过城市更新计划新增产业用房566.9万㎡，主要分布在宝安176.6万㎡，坪山131.3万㎡，龙岗124.3万㎡，福田105万㎡。通过土地整备利益统筹，计划新增产业用房182.5万㎡，其中龙岗101.5万㎡，宝安43.1万㎡，光明47万㎡。

合一产业运营公司董事长、深圳市城市规划学会副会长罗宇表示，未来5-8年，随着城市更新和土地整备利益统筹的陆续实施，加上招拍挂工业用地出让，深圳有望新增产业空间1195万㎡，扣除深汕的200万㎡，深圳本土产业空间新增依然有995万㎡。

三渠道新增产业空间。    数据来源：合一产业研究院

02  三种深圳工业用地拿地方式对比

城市的产业空间，天然偏爱“优等生”。

简单说，企业越优秀，拿到净地的可能性越高，土地成本也越低，但通常会要求企业自用，或部分出租而不能出售。

“企业遴选净地出让要求最高，因为还有长周期的产值税收监管要求，对产业的要求也高。”罗宇透露，当前有很多来自全国各地的产业投资方在深圳，在退而求其次对比工改工类的城市更新，还有和村企合作的留用地开发。

深圳三种工业用地拿地方式对比。    数据来源：合一产业研究院

同时，他还表示，参考过去一年的信贷利率，以及全国科技型中小企业和高新技术企业的本外币贷款余额以及制造业的固定投资数据，可以发现，随着金融惠企政策落地，给到制造业的钱更多了，也便宜了，推动企业建设自己的产业园区。

03  法拍厂房值得关注

除了上述三种获得产业空间的方式外，随着法拍厂房的增加，也有越来越多高性价比物业出现，罗宇建议企业可以更多关注。

2月20日，惠科股份5亿元“捡漏”柔宇显示的龙岗资产。该批资产涵盖厂房、食堂等不动产评估7.68亿元，生产线估值4.48亿元，首次起拍价12.3亿元，三次流拍，最终成交价5.04亿元，仅为评估价的41%左右。

2024年，深圳市法拍房涉及厂房的资产共21宗，建筑面积15.9万㎡。

其中，龙岗数量最多，9宗厂房法拍， 建筑面积92674㎡，成交均价5050元/㎡；宝安成交价格最高，1宗326㎡厂房法拍，价格12542元/㎡。

南山、福田核心城区，也各有1宗和4宗厂房进入法拍市场，成交均价分别为8465元/㎡和9900元/㎡。

对比2024年深圳产业用房网签备案均价187737元/㎡，在控制好交付、税费等风险的情况下，法拍厂房价格显得颇有吸引力。

2024年深圳产业用房法拍统计。    数据来源：合一产业研究院

不过，淘宝网司法拍卖显示，深圳共有5处产业用房即将开拍。折价最高的宝安石岩物业，起拍价为评估价5.6折；南山两处位于侨香路上，评估价七折左右开拍，均价25000元/㎡。不过目前均无人报名。

即将开拍产业用房截图。   淘宝司法拍卖

撰文：卢韵如