历经9个月建设，最近，位于中山市石岐街道的白水井、洪家基等片区旧城提升工程基本完成。小区道路整治、排水设施改造等细微改造，让当地居民有了可感的新体验：“行车道铺了沥青，显得很宽，车辆驶过也听不到声音，行车也很顺畅。”白水井片区居民郭丽琼说。

位于中山市石岐街道的白水井、洪家基等片区旧城提升工程基本完成。图源中山石岐发布公众号

不只这一片区，目前，中山已有上百个旧城改造项目开工，旧城面貌正持续焕新。近期召开的中山市委十五届八次全会提出，进一步深化“四改”（即“工改”“水改”“田改”“城改”），重塑生产生活生态新空间；深入推进“城改”（即城中村和老旧小区改造），加快推动旧城焕发新活力。

旧城改造事关多方利益诉求。城市由旧向新的过程中，统筹全局的集成式改革必不可少。通过“六个全过程管控”、创新引入总师团队和国企参与老旧小区改造模式等改革举措，曾经千头万绪的旧城改造有了新路径，群众参与改造的热情持续高涨。这场面向中山全民的“城改”，以改革为牵引，掀起一轮人居环境的“品质革命”。

公众全过程参与改造

“楼顶铺实楼梯靓，新安水管污道清……”

最近，中山市西区街道办收到了一首名为《幸福新城旧区改造有感》的诗，字里行间流露着对小区改造成果的喜悦与肯定。诗的作者是80岁高龄、在幸福新城小区居住了30年的谭先生。今年9月，困扰谭先生等居民多年的屋面漏水、外墙马赛克剥落、排污不畅等问题终于得到解决，小区内外设施焕然一新。

这项小区改造项目的每一项改造内容，都在开工之前经过了多轮居民意见征集，反映着居民最紧迫的诉求。不仅在改造初期，在后续的改造工作中，从项目开工到完工，居民的决策、实施、监督、评价始终“在线”，“全过程”参与老旧小区改造。正是因为这种全程参与感，让谭先生有感而发。

“‘全过程’意味着对改造工作进行全面、系统地管理。与‘非全过程’相比，它的重要性体现在多个方面。”中山市住房和城乡建设局老旧小区改造科科长黄轰介绍，包括全过程公众参与在内，中山推出的“六个全过程管控”还涉及高位统筹、设计质量、质量安全、资金和市场、长效管理维护和巩固等方面，这些让老旧小区改造更系统、科学、高效和可持续，也是打造“中山样板”的关键所在。

其中，“全过程公众参与”最直接关乎群众切身利益。由于老旧小区改造涉及居民的多元利益与诉求，如何以有限的改造资源让更多居民满意是重中之重。为此，中山突破了传统的决策模式，由居民决定“改不改”“改什么”“怎么改”“如何管”，使改造更加贴近居民的生活实际和需求。

并且，中山还建立了公众参与机制、邀请居民作为群众监督员，居民代表、专家学者代表、媒体代表及部门代表受邀参加座谈畅所欲言，矛盾纠纷在一轮轮沟通中相继化解。

“这些措施，让老旧小区改造的方向始终处于人民的监督之中，不仅提高了改造的质量和效率，也增强了居民的参与感和获得感。”黄轰说。

经改造的莲峰新村。 南方+ 叶志文 拍摄

多模式探索长效运营

公众全过程参与，保障了公众在改造中的主体地位，那么，如何确保最终改造成效达到公众的预期？

“最核心的，是要抓好源头设计关和质量关。”黄轰表示，基于这个理念，中山在省内率先提出一系列改革举措。

例如，中山创新引入总师团队，提高“设计方案门槛”，并出台《老旧小区改造方案编写大纲》，重点把关初步设计方案，实施“街道—市直部门—专家评审组”三级联合审查闭环机制，确保方案政策性、经济性、科学性。

据统计，2023年至2024年，中山老旧小区改造的总师团队共审查超400个小区改造方案，出具了超过2000条审查意见。还原民国历史风貌的从善坊、全龄友好完整社区的松苑街小区、蕴含传统国企单位情怀的长征小区等小区改造，均得益于总师团队针对不同区位和基础情况，打造不同风格的小区。

老旧小区改造完成后，因缺乏后期维护导致小区重回老旧，也曾是困扰不少小区的难题，“全过程长效管理”的作用便凸显了出来。

目前，中山正探索全新的物业管理模式。例如，石岐街道已有57个老旧小区开始推行“EPC+O”模式，也即小区改造的施工方在完工后继续承担后期的物业运营，这既延长了改造成效，也为小区成立业委会、招引物业管理单位创造了更充裕的过渡期。并且，中山以西区街道西苑社区为试点，探索数字化赋能社区治理（DBIO）改造模式，推动老旧小区改造从“物质空间提升”转变为“社区综合治理”，充分挖掘整合老旧小区低效闲置资源，引入社会资本，实现成套成片改造提升和经营管理。

可以发现，老旧小区改造不仅要着眼于既有问题，也要关注未来趋势。

“中山的老旧小区目前开始呈现出‘一老一小’的人群分布特征。但由于老旧小区建设年代较远，小区规划建设水平不高，普遍缺乏无障碍的‘适老’环境和儿童安全上下学、游玩的‘宜少’空间。”黄轰表示，为了持续优化老旧小区改造工作，中山将探索引入智慧社区理念，进一步加强营造“一老一小”宜居环境，例如围绕老旧小区建设长者饭堂、增设无障碍设施、建设老年人活动中心及儿童游乐区，同时加强小区绿化与休闲设施，以打造安全、舒适、和谐的居住环境。

从善坊片区。 南方+ 叶志文 拍摄

打造一批城中村改造标杆

相较于以微改造为主的老旧小区改造，城中村拆除新建的改造则涉及土地房屋征收补偿、村（居）民安置、旧建筑拆除、土地整备等工作，推进需要更加稳妥、更具系统性。

“中山和广州、深圳、东莞、佛山等其他珠三角地区城市一样，在早期发展中形成了大量城中村，现在仍有大量本地村民和外来务工人员，且目前中山房价地价水平相对较低，短期内大规模推进改造并不实际。”中山市自然资源局城市更新规划管理科科长黄钜枝表示，城中村改造既关乎民生福祉，也关乎城市发展战略，因此前期工作尤为重要。

结合近期动态来看，当前，中山的城中村改造处于构建新模式新机制阶段，正试点探索、寻求局部突破。

一方面，中山的城中村改造在今年先后获得国家、省的支持。今年初，中山纳入国家城中村改造政策支持城市范围。目前，中山已有25个城中村纳入广东省城中村改造名录；中山火炬高新区项目被正式纳入全国第二批城中村改造项目清单，并同步获得国家开发银行27.61亿元授信支持，成为中山首个获得城中村改造专项借款支持的项目。

另一方面，自今年初至今，中山先后出台了近10份文件，涵盖项目策划、土地整备、项目管理、征收补偿、资金使用管理等领域，初步形成了一套能够有序推进城中村改造项目落地的制度保障体系。黄钜枝透露，中山近期计划出台支持购买存量商品住房作为城中村改造安置房的相关文件，以贯彻落实国家、省新要求，并衔接中山刚刚出台的城中村改造征收补偿新政。

《中山市城中村改造征收补偿实施意见》于近日出台。

“中山作为产业型城市，城中村改造也会重点围绕城市发展定位、产业发展这个目标推进。”黄钜枝表示，未来，中山或将针对城市重点发展区域、重点产业片区，探索通过“城中村改造+”的模式谋划城中村改造项目。例如，针对中山村厂混杂较突出的现象，中山或将探索城中村改造和“工改”等相结合，在更大范围推动城市更新，以更大区域统筹的方式实现经济均衡发展，促进产业升级、产城融合。

策划：张培发

统筹：罗丽娟

采写：南方+记者 陈少宏

摄影：南方+记者 叶志文（除署名外）