年终岁末，中山市老旧小区改造按下了加速键。近日，中山2024年度规模最大的老旧小区改造项目——华侨新村片区老旧小区改造项目全面启动，涉及建筑面积约40万平方米，预计1年内完工。

这是中山老旧小区改造的又一标志性进展。

中山，是改革开放后国内最早探索商品房和现代住宅小区开发建设的城市之一。自1980年起，中山的商品房就陆续诞生，由政企合力推动的“解困房”项目先后落成，大型连片的现代住宅小区出现，成为城市“开疆拓土”的先锋。截至目前，中山市有超过600个小区建于2000年前，曾经时尚新潮的商品住宅社区，逐渐成为城市面貌和功能的“短板”。

改造后的石岐街道洪家基片区，老房子有了新“颜值”。 南方+ 叶志文 拍摄

老旧小区改造不仅关乎城镇风貌，更涉及基层社会治理能难点、痛点问题。2023年、2024年，中山市连续两年将老旧小区改造内容纳入全市十件民生实事，启动了近年来规模最大的老旧小区改造工作。截至目前，全市超250个老旧小区改造工程开工，109个小区完成改造。2025年，预计超过300个小区被纳入动态储备库。在城市更新时代议题下，曾经的“先行市”又站在了改革前沿。

从建新房到见新城

老旧小区改造迫在眉睫

在车水马龙的中山二路旁，一排异形柱结构的小高楼房被周边建筑和绿树丛包围，并不显眼。虽然楼房外墙已刷漆更新，但隐约透出锈斑的阳台防盗网难掩陈旧气息。这是改革开放后，中山乃至全国最早的商品房小区之一——岐江花园。它曾见证改革开放后中山的第一轮住房建设潮。

为解决群众住房困难问题，中山成为国内商品房开发领域第一批“吃螃蟹的人”。1979年10月，当时的中山县石岐镇房管处住宅建筑公司就与香港银河置业有限公司签约，合作建设岐江花园，并于1981年6月建成。同年12月，由中山县建筑工程公司开发的住宅小区莲峰新村也落成。在1979年至1986年间，全市新建住房76.6万平方米，其中商品房约占40%。

1987年至1994年，柏苑新村、江畔新村、松苑新村和竹苑新村等新型住宅小区先后建成，总建筑面积超过80万平方米。同时，中山在房地产企业开发建设的住宅小区中，征购一定比例的“微利房”，有效解决了城区居民“住房难”问题。中山也由此在1997年捧回全球人居领域的最高奖项——联合国“人居奖”。

建新房，见新城。随着大批新房落成，曾经的城郊区域逐渐繁华。如今，岐江花园、柏苑新村、莲峰新村等小区，是中山城区人口和服务功能密度最高的区域。

40多年过去，作为城镇化的先发城市，中山更早地面临大面积住宅小区老化带来的“烦恼”：配套设施老化、建筑风貌破旧、安全隐患等问题凸显。在粤港澳大湾区和深中通道建设的背景下，中山老旧小区改造更显迫切。

东区街道松苑街松苑横街小区新增了不少便民设施，不少居民带着孩子在户外玩耍。 南方+ 叶志文 拍摄

2021年，中山市第十五次党代会提出，要强中心提升城市首位度。加快推动老城区更新、城中村改造，留住城市记忆，留住美丽乡愁，让老城区焕发新活力。新一轮城市更新潮由此拉开帷幕。2021至2022年，中山完成了25个呈点状分布的老旧小区改造工程。从2023年起，改造工作全面提速。2023、2024年，中山连续两年将老旧小区改造内容纳入民生实事内容，通过“微改造”，重点解决停车难、基础设施老化、公共活动空间不足等高关注度问题。2023年以来，全市共有259个老旧小区改造工程开工建设，预计惠及5.9万户居民，其中109个小区已完工，惠及2.6万户居民。

最近，中山将超过300个小区纳入2025年动态储备库，改造计划小区数升至全省第二。而在2025年至2027年，中山将继续开展保障性安居工程，对居民群众的迫切改造需求“应改尽改”。

城市焕新计划，持续推进。

从强硬件到优管理

引入智能技术推动基层治理现代化

岐江河畔，离繁忙的兴中广场附近，建于1987年的中山市西区街道西苑新村小区也早已被周边建筑掩盖。走进小区，外立面经过翻新的房屋显得格外的整洁，小区里的道路、绿化和周边活动空间都得到了升级。在新建的绿地上，居民正坐在石凳上晒太阳、拉家常。

曾经西苑新村小区却是另一番景象。建筑老化、风貌破旧、配套设施滞后、公共活动空间不足、外墙脱落等问题突出，让这个“老龄”社区与宜居渐行渐远。2022年底，西苑新村小区改造项目启动。破损剥落的外墙涂刷了保温隔热材料；墙面空鼓发霉的楼梯间统一翻新，并增加防滑条；漏水严重、杂草生长的屋面重做了防水保温层；修整后的小区绿地空间，成为居民的公共活动场所……一项项“微改造”精准切中居民的需求“痛点”。

老旧小区改造内容众多。面对“战线”逐渐扩大的改造格局，为确保进度和质量，中山逐步明确了“改什么”和“怎么改”，让改造工作在制度和标准的框架里有序推进。

老旧小区改造被纳入了2023年中山“十件民生实事”后，中山市政府就成立了工作专班，中山市住房和城乡建设局也专门组建了老旧小区改造科，制定推出老旧小区政策。《中山市老旧小区改造实施方案》《优化审批服务通知》《技术导则》《资金管理办法》《专项资金使用指引》等政策文件陆续出台，小至路灯更换，大至建筑外立面更新，指引细致清晰。

比如，《技术导则》规定了城镇老旧小区的类型包括街巷型、单位大院型、商品房型等，具体到改造项目，则分为基础类和完善提升类两类。基础类项目强调“应改尽改”，满足居民安全和基本功能需求，涵盖供排水、供电、供气等基础设施，也包括光纤入户、架空线规整（入地）、预留加装电梯等。完善提升类项目则强调“宜改则改”，满足居民生活便利需要和改善生活需求，包括环境及配套设施改造建设等。改造项目的行政审批流程也得到改革，审批用时由原来的39个审批工作日压缩至18个工作日内，优于周边城市。

除了“改”，中山本轮的老旧小区改造工作将“管”也纳入重点。在《技术导则》中，“长效管养”被列入指引清单，鼓励改造小区成立自治组织和聘用物业服务企业。目前，中山建于20世纪80-90年代的老旧小区，普遍为无物业管理的开放式小区。以改造为契机，中山将推动这些老旧小区走上规范化的治理轨道。

多种管理模式正在探索实施中。石岐街道推行“EPC+O”模式，即老旧小区改造的施工方在项目完工后，继续承担后期的物业运营，为小区成立业委会、招引物业管理单位提供过渡期。最近启动施工的石岐街道华侨新村片区老旧小区改造项目，即采用“施工+运营”模式。西区街道正试水数字化赋能社区治理（DBIO）改造模式，以数字技术帮助老旧小区实现高效的社区综合治理。此外，区属保安公司提供服务、专业化物业公司进驻、业主自我管理、社区兜底等模式也已落地，可借鉴和观察的经验越来越丰富。

从优环境到旺人气

“网红店”激活“老破小”

夜幕来临，中山市东区街道柏苑路又再热闹起来。路边商铺的花箱、灯牌接连点亮，临街的美食茶饮的店铺迎来一天当中的客流高峰。店铺外满是等候用餐的消费者，“一位难求”。

从柏苑路自西向东延伸至花苑路，约3公里的道路两旁，分布着大片老旧小区，这是中山中心城区老旧小区密度最高的区域之一。经过近两年的改造，这些老旧小区迸发出强大活力。

松苑横街小区今年初正式改造完工。道路升级为沥青路，房屋外墙得到清洗，外墙上的空调外挂机位置也统一进行了规范设置。居民楼间的空地建起了风雨连廊，将中心广场、儿童游乐设施、停车场等功能空间串联起来。

东区街道松苑横街小区新加了风雨连廊。 南方+ 叶志文 拍摄

好转的环境以及本身优越的区位，让升级后的老旧小区迅速成为新业态萌芽的土壤。近两年来，柏苑路上的网红店越开越多，在小红书等社交平台上的曝光率也越来越高。如今，站在华苑大街和柏苑路交会处，抬首望去，前方是金鹰广场等城市高楼的霓虹璀璨，身后则是精致个性的小巷小弄和特色店铺，一步一景，转角总有惊喜。

80后冯嘉锐，是在柏苑路开茶饮店的首批店主之一。“上上签在中山有20家连锁店，柏苑店是唯一24小时营业的店铺。”冯嘉锐说，这里已成为中山最繁忙、最有“烟火气”的地方。

抓住改造“红利”和逐渐旺盛的烟火气，柏苑路上的花苑社区乘势“加一把火”。花苑社区党委书记郭晓静介绍，社区通过硬件建设、设施提升和增加绿植、花箱等特色元素，将柏苑路一带打造成为步行游览与休闲消费相宜的街区，“让人、建筑、场地与城市文化更好融合。”

“更新硬件和环境只是老旧小区改造的第一层意义。恢复小区功能和人气，让社区‘活’起来，形成强大的‘自生长’能力，才是改造的核心意义。”中山市住房和城乡建设局老旧小区改造科科长黄轰表示，为老旧小区注入新活力，是本轮改造工作的关键目标，也是中山实施“强中心”战略的题中之义。柏苑新村的案例具有较好的示范意义。

东区街道柏苑新村里新增加的游乐设施。 南方+ 叶志文 拍摄

类似的老旧小区改造项目正陆续落地。2023年，东区街道启动了松苑街小区等32个老旧小区改造工程，涉及竹苑、花苑、桃苑等7个社区、超过4600户、257栋楼。在石岐街道，历史文化街区活化保护项目——从善坊项目已完成。在环境面貌提升的同时，文化消费、美食餐饮等新业态陆续进驻。相邻的白水井片区改造提升工程也已完成，并吸引聚集了近30家网红店在此营业。

黄轰表示，从今年起，中山老旧小区改造项目逐渐拓展至镇街范围，希望通过项目，带来镇街中心区的整体风貌和功能优化，实现更协调的城乡发展格局。

【记者观察】

“旧房”焕新 城市“强心”

中山老城区最近两年的变化让人多少感到意外。经过系列“微改造”的老旧小区一改“老破小”状态，网红餐饮店陆续进驻，人流源源不断。楼龄普遍超过20年甚至30年的老旧小区“反向”旺了起来。

中山全面开展老旧小区改造两年，成效逐渐显现。除了肉眼可见的风貌和配套硬件变化，更多的变，藏在社区里。

走在已完成改造的柏苑新村片区，最大感受是配套齐全、生活便利。社区道路“白改黑”，停车场重新划定，社区内还建起了儿童乐园和其他公共活动空间。这样的配套与新建的商品房物业小区无太大差异。

经过改造，柏苑新村的“长板”得到放大。这里是中山中心城区最先发展起来的建成区之一。小区3公里范围内，拥有公立中小学、市级图书馆、中山市人民医院等配套。社区还被利和广场和金鹰广场“夹击”。社区边上，可通达广州中心城区的南中城际兴中站正在建设。从某种程度上说，“微改造”的改造模式，让柏苑新村以最快的速度、最具性价比的方式就地升级，快速接入周边的现代生活圈。

改造后的柏苑新村给人的另一个感受是“更懂年轻人”。行走在社区中，咖啡馆、特色餐饮、宠物店等新店铺散落社区各处，在社区中刮起了一阵“青春风潮”。这些店铺的创办者也多是年轻人。老旧小区升级，为他们创造了更具“性价比”和更友好的创业环境：相比周边住房租售价格和商铺租金，这里的租售价格基本折半，却可享受中心城区的人流红利。一家家网红店扎进社区，反过来又带动了社区居住人口和配套环境年轻化，使得老旧小区越来越懂“年轻人的心”，更具活力，也有了更多改造动力。“旧房”焕新，城市“强心”的目标由此连通。

说到底，无论老旧小区改造或是城市“强心”，关键还是要以人为本。有了人气作基础和支撑，社区和城市的发展才能与时俱进，常治常新。

策划：张培发

统筹：罗丽娟

撰文：雷海泉 伍杰

摄影：叶志文