“当年，这个小区在中山也算得上是高档的，但现在已经不得不改了。”即将70岁的汤玉英，已经在中山市石岐街道的华侨新村居住了20多年。曾经中西融合的建筑设计、随处可见的绿化布置等小区“加分项”，如今却面临着墙面脱落、绿化缺乏管养等难题。但最近，汤玉英等来了小区全面改造的消息：预计1年内，小区将完成楼梯和公共空间、屋面和外立面、无障碍及适老化设施、排水设施等方面改造。

对于“老石岐”来说，这无非是一件欢欣鼓舞的大事。

像华侨新村这样建成于上世纪的老旧小区，在中山超过600个。经过二、三十年发展，小区基础设施老化、缺失的“硬伤”逐渐显露，居民对小区改造提升的呼声日益高涨。自2023年以来，中山累计已有259个老旧小区开工改造，已有109个小区完成改造，数万名居民受惠。

而每一个老旧小区在改造前后，都面临千头万绪的问题：设车位还是建公园，居民的意见如何统一？一砖一瓦、一管一线的改造资金从何而来？长期开放式的小区，如何引入更安全有序的封闭式管理？这些都是极为现实的问题。

自2023年以来，中山累计已有259个老旧小区开工改造。图为东区街道松苑一带。  南方+ 叶志文 拍摄

统筹好体系庞大而改造内容细微的老旧小区改造，中山改造“工具箱”里，需要更多与时俱进、能落地又得民心的“法宝”。

居民决定“怎么改”

创新实施“全过程公众参与”

在中山市东区街道夏洋社区的老旧小区夏洋新村，曾经的垃圾堆放处改建成为了老人公园，不少老人家时常在这里围坐、散步。小区中心新建了一处儿童公园，吸引不少家长带着孩子在这里嬉戏。

然而，这两处新增的惠民设施，起初并非获得了居民一致的支持。夏洋社区干部李敏英表示，在社区空间的利用上，老年人往往更倾向于多建设一些休闲公园，而年轻人希望能建设更多停车位，“有的老人可能对公园也没有很高的需求，他们反而觉得施工会影响生活。”

东区街道竹苑社区也曾遇到过类似的情况，竹苑社区党委书记吴锡良说，因为一部分居民不赞成在小区内新开一条道路，原先已初步敲定的改造方案只得再次修改。

多元的居民意见被充分吸收，恰恰是群众积极参与老旧小区改造的一种表现。老旧小区怎么改，居民群众“唱主角”。

“要改什么内容，都提前问过我们的意见。”谈及本轮华侨新村的改造内容，汤玉英回忆，在改造前，街道、社区已多次召开居民大会征询居民意见，汤玉英也提出了自己对增设更多停车位的诉求：“我家就住在苏华赞医院边上，本来楼和楼之间距离就很小了，像‘握手楼’一样，现在又有很多车停在家门口，平常出入都很不方便。”最终，增设停车位被纳入了华侨新村本次改造的重点内容。

开会征询居民意见，成为中山老旧小区改造的标配。为了保障居民群众在改造全程的主人翁地位，在推进老旧小区改造的过程中，中山创新推出了“全过程公众参与”的机制。

东区街道松苑横街小区里新增了不少游乐设施。 南方+ 叶志文 拍摄

中山市住房和城乡建设局（下称“中山市住建局”）老旧小区改造科科长黄轰介绍，社区会定期组织开展居民代表议事会，建立电话热线、微信等方便居民反映问题的渠道，由居民决定“改不改”“改什么”“怎么改”“如何管”，并在施工过程中邀请居民作为群众监督员，听取居民对小区改造的意见并迅速作出响应。

主人翁的权益得到充分保障后，其多元的改造诉求又该如何统一？这要求待改造的老旧小区需要制定出一套能够凝聚共识、争取到尽可能多群众支持的改造方案。

黄轰介绍，中山提出了“全过程设计质量管控”，引入总师团队，从源头提高方案设计水平，提高“设计方案门槛”，以“街道-市直部门-专家评审组”三级联合审查闭环机制确保方案政策性、经济性、科学性，并实施“一区一策”。这样一来，更高质量的改造方案更易得到更多居民的支持。据统计，2023-2024年，中山老旧小区改造的总师团队共审查超400个小区方案，出具审查意见2000多条。

国企参与加装电梯

试行连片加装“团购”有补贴

在老旧小区改造的众多事项中，加装电梯算是一项“大件”，且需要居民支付一部分费用，居民对此也更加审慎。2023年，《中山市城镇老旧小区加装电梯实施细则》破解了老旧小区加装电梯“一票否决”的难题。此后，支持安装电梯的居民们更关心的则是自己要为此出多少钱。

“每个小区、每台电梯价格都不同，低的可能每台需要30多万元，高的也有60万到70万元的，并且每个楼层的居民出资费用也不同，这主要是靠居民内部协商。”东区街道城市建设和管理局工作人员冯倩晶介绍。

加装电梯的事项，也引出了中山老旧小区改造过程中市民群众普遍关心的问题：大小设施的改造资金从何而来？小区居民是否需要为此出资？

“所有基础类的改造，居民都不用出钱。”黄轰介绍，目前中山老旧小区改造费用主要由政府出资，并结合国企和社会力量加入支持。例如，常见的道路翻新、外立面修缮、三线改造、绿化建设等改造内容，均无需居民支付。充电桩、快递柜等公共服务设施提升项目，会有部分社会资本参与投资。仅在涉及到提升内需的项目——例如加装电梯、安装燃气管道入户等时，需要居民分摊出资。

石岐街道洪家基片区不少老房子新装上了电梯。 南方+ 叶志文 拍摄

根据公开报道，中山老旧小区改造项目的费用，改造规模小的则需要百万元，规模较大的则需要数千万元。面对数百个待改造、已开工的小区，中山如何为此“买单”？

黄轰透露，在依靠政府财政资金的同时，中山近年来还争取到了持续至2026年底的专项债，今年预计会使用4亿-6亿元。加之有国企、社会资本的多方支持，中山投入老旧小区改造的资金已超往年的10余倍。

更充裕的资金储备，为居民创造了更多节省真金白银的实惠。例如，在加装电梯方面，中山创新引入国企参与，试行“连片加装方案”。类似于“团购”，如果小区多栋楼栋一起加装电梯，那么居民可以在获得10万元/台的政府补贴基础之上，再获得7万-10万元/台的国企补贴，并附赠两年的免费电梯维保服务，享受三重优惠。

以东区街道花苑社区为例，社区党委书记郭晓静介绍，社区内的水仙阁小区今年暑期敲定了连片加装电梯，单台电梯可享受的各类优惠共计约20万元，实际费用约40万元，最低楼层住户大约需要支付2万-3万元，每往上一层大约需多支付1万元。

“曾经有居民们自己找了一些电梯企业来加装，但质量往往得不到保障，有的项目甚至不了了之。现在引入了国企，质量和费用都让居民更放心了。”郭晓静说。

开放式小区

物管服务尝鲜期免费体验

“小区划了停车位以后，就算边上有空地也不好意思停车了。”冯先生是松苑横街小区的居民。据他回忆，小区改造之前，居民随处停放车辆是很常见的现象，自己也很难找到一处合适的停车位。如今，小区将闲置绿化区域改造成了停车位并设置了充电桩，路面上也划上了规整的车位区域，小区新聘请的保安也会管理乱停车现象，车辆停放更方便、更有序，“车停得整整齐齐的也挺好看的。”

值得关注的是，新划车位、新设充电桩、管理乱停车现象等小区内部服务，都需要物业管理单位的介入。而老旧小区大多是建设于上世纪的开放式小区，物业管理长期缺位。如今设施焕新，物管服务能否引入、如何引入成了讨论热点。

东区街道柏苑新村的新设了带充电桩的停车位。  南方+ 叶志文 拍摄

“我是希望有物管单位接管小区的，但开会的时候，也有很多居民不同意。”汤玉英表示，自己深受小区车位不足导致的乱停车现象的困扰，希望后续可以有物业管理单位加强管理。而部分居民并不愿为此每个月多交付物业管理费，因而华侨新村未来是否能持续拥有物业管理，仍是个未知数。

华侨新村居民的顾虑，在中山乃至全国都是普遍现象。“老旧小区居民，尤其是老年人群，习惯了过去不用付物业管理费的生活，突然说以后每个月要多交几十到上百元的费用，肯定会有人不乐意。”黄轰坦言。

针对以上现实问题，中山创造了一段让老旧小区居民免费体验物管服务、探索引入物业单位并成立业委会的“缓冲期”。

例如，位于石岐街道的洪家基小区改造施工已进入尾声，小区采取“EPC+O”的改造模式，中标单位将负责设计、施工、运营全生命周期，建立物业长效管理和运营机制。如今，物业公司已进驻小区开展服务。新开工的华侨新村改造项目施工方负责人邬启刚介绍，施工单位目前已经专门成立了办公室，负责遴选物业管理合作单位，该单位将在项目完工后“无缝”接管小区。

又如，在中山市西区街道，街道保安公司即将对2023年启动的5个无物业小区进行接管，前期通过政府补贴部分资金的方式提供类物业管理服务，保安后续会协助社区在各小区内成立业委会、选取物业公司。在东区街道，街道保安公司今年以来已经为18个老旧小区提供无偿物业服务。中山市东区保安服务公司物业服务部主管孔亮介绍，公司投入了28名保安、30名保洁、1名物业主管、3名物业管家、数名维修员，并提供维护服务、保洁服务、安防及工程服务、投诉咨询服务，并进一步细分了十数项具体服务。“这些都是街道相关部门采购我们公司的服务、支付费用的，居民都不用出钱。”孔亮说。

【声音】

中山市住房和城乡建设局老旧小区改造科科长黄轰：

“六个全过程管控”是打造“中山样板”的关键

中山市委十五届八次全会提出，要进一步深化 “四改”，其中 “城改”中的老旧小区改造则是通过对规划布局再调整、居住环境再改善、基础设施再升级等方式，与其他三方面改革系统集成、同向发力推动城市形象品质提升、人居环境改善，助力城市发展空间释放、产业形态升级。中山市住房和城乡建设局（下称“中山市住建局”）老旧小区改造科科长黄轰认为，老旧小区改造是中山高质量发展、推进“百县千镇万村高质量发展工程”、重塑生产生活生态新空间的重要内容之一。

在实际推进老旧小区改造的过程中，中山提出了“六个全过程管控”，也即：全过程高位统筹、全过程设计质量管控、全过程质量安全穿透式监督管理、全过程公众参与、全过程资金和市场监管、全过程长效管理。“全过程”意味着对改造工作进行全面、系统的管理。黄轰表示，与“非全过程”相比，它的重要性体现在多个方面：

全过程高位统筹通过四级协调机制、全方位制度保障和推出改革政策，实现全市改造“一盘棋”，提高工作效率；全过程设计质量管控引入总师团队、实施三级联合审查和“一区一策”，确保方案优质；全过程质量安全穿透式监督管理更好的统筹了发展与安全，保障施工安全和质量；全过程公众参与更加体现全过程人民民主，各方同题共答缔造美好环境；全过程资金和市场监管强化合规监督，确保改造依法合规不逾红线；全过程长效管理维护和巩固，通过建立健全管理机制让改造成果更加巩固。

黄轰认为，“全过程”管控让老旧小区改造更系统、科学、高效和可持续，也是打造“中山样板”的关键所在。比如，在“六个全过程管控”中，“全过程公众参与”最直接关乎群众切身利益，让居民在施工前、中、后期全过程参与决策、实施、监督和评价。

这首先突破了传统的决策模式，充分发挥了居民的主体作用，由居民决定 “改不改”“改什么”“怎么改”“如何管”，使改造更加贴近居民的生活实际和需求；其次建立了公众参与机制，积极探索了旧改工作的新时代“枫桥经验”，通过面对面沟通、协商，直面问题，达到化解矛盾、凝聚共识的效果，营造了和谐平稳的社会氛围；最后，是创新了以人民为主体监督方式，邀请居民作为群众监督员，让旧改的方向始终处于人民的监督之中，不仅提高了改造的质量和效率，也增强了居民的参与感和获得感。

黄轰说，以上三方面的突破，需要在前期的调研、沟通更加详实准确，方案需要更加科学完备，日常的工作的方式方法需要更加灵活弹性。

当前，中山也深刻认识到改造项目的成效最核心的是要抓好源头设计关和质量关，基于这个理念，中山市在省内率先提出一系列的创新之举措。例如创新引入总师团队，从源头提高方案设计水平，提高“设计方案门槛”，出台《老旧小区改造方案编写大纲》，重点把关初步设计方案。针对不同区位和基础情况打造不同风格的小区，例如历史文化浓厚缘起铁城南关的从善坊、全龄友好完整社区的松苑街小区、解决居民反映强烈问题的西苑新村和蕴含传统国企单位情怀的长征小区等。中山还创新引入国企参与，试行“连片加装方案”，给予居民优惠。

黄轰表示，当前，中山老旧小区的主要居住人群类型以退休职工为主，加上当前子女交由长辈照顾的社会现象，老旧小区开始呈现出“一老一小”的人群分布特征。但由于老旧小区建设年代较远，小区规划建设水平不高，普遍缺乏无障碍的适老环境和儿童安全上下学、游玩的宜少空间。为此，中山市住建局下一步将探索引入智慧社区理念，进一步加强营造“一老一小”宜居环境。同时优化老年人的生活便利性和提升儿童的成长空间，包括增设无障碍设施、建设老年人活动中心及儿童游乐区，同时加强小区绿化与休闲设施，以打造安全、舒适、和谐的居住环境。利用智慧社区科技手段提升服务效率，以打造安全、舒适、和谐的居住环境，确保“一老一小”群体能够享受到更加便捷、贴心的生活体验。

下一阶段，中山市住建局还将通过建立项目储备库、争取上级资金支持等方式方法，全力推动全市老旧小区改造工作。

采写：南方+记者 陈少宏

摄影：南方+记者 叶志文