“改造带来的阵痛很漫长，但现在看来，一切都值得。”

经历9个月的闭店之后，梁小姐位于白水井大街的花店于近日再次开门迎客。门前的街道，已经铺好平整的柏油路，人流车流比以往更加通畅。背后的洪家基正街小区，经过近一年的改造也已面貌一新，老人在树下散步，孩童在花园里嬉戏，小区内外都增添了新的人气。

2023年，中山将“加快老旧小区改造”列入年度十件民生实事，直面过往未能解决的老旧小区物业管理运维难题，引入创新模式，启动了近年来投入力度最大、覆盖范围最广的一轮老旧小区改造。截至目前，中山已累计启动了259个老旧小区的改造建设工程，其中109个小区完成改造，惠及26156户居民。

经过改造后的松苑横街小区内，增设了儿童游乐空间。何伟楠 摄。 南方+ 叶志文 拍摄

作为全市首个“EPC+O”一体化老旧小区改造项目、2023年最早启动改造的小区之一，改造已近尾声的洪家基正街小区，成为观察中山本轮老旧小区改造成效的一面镜子。

满足刚需

群众最关注问题“一次改到位”

洪家基正街小区建于20世纪80年代，是中山建成较早的一批商品住宅小区。小区内“最老”的一批楼房楼龄已有30多年。走进小区，柏油路旁的一排老楼，外立面已经整饬一新，刷上了淡淡的鹅黄色涂料，门窗护栏也全部统一新刷了防锈漆，老房子仿佛又找回了“年轻”的感觉。

黄先生在小区内经营着一家理发店，他已经在小区内居住了30多年，是最早一批入住、并一直居住至今的老住户。

“改造升级之后，环境好多了，生活也感觉神清气爽。”黄先生介绍，因为建设时间比较早，小区的基础设施相对不够完善，且陈旧老化严重，这次改造之前，小区的生活环境“脏乱差”问题已经严重影响居民生活，一些设施甚至已经形成了安全隐患。

洪家基片区老旧小区改造工程项目部负责人李建辉介绍，最初团队在小区开展调研时发现，小区内部分建筑外墙存在墙皮剥落隐患，一旦发生高空坠物，就容易砸伤行人、车辆；裸露在外的各种线缆纵横交错，极易发生短路等安全事故；排水系统陈旧老化，下水道经常堵塞，雨天排水不畅易形成内涝。

石岐街道洪家基正街小区是中山首个“EPC＋O”一体化老旧小区改造项目。图为鸟瞰洪家基片区。叶志文 摄。  南方+ 叶志文 拍摄

最终，项目部将调研发现的问题梳理汇总，形成了包括36项基础类、3项完善提升类建设内容的改造方案和整体设计施工方案，经居民表决同意后，改造工作聚焦群众最关注的安全管理、车行道改造、雨污分流改造、公共活动场地改造等“刚需”问题，启动了施工。

“比如这一排房子，我们铲掉了原来已经老化严重的外立面，重新做了加固和防水，最后完成外墙粉刷。不仅消除了原来的安全隐患，提升了房屋的质量，也美化了这些建筑乃至提升了整个小区的环境。”李建辉介绍，在过去9个多月的建设期内，施工团队完成了建筑外立面改造约10万平方米，完成道路提升改造约2.7公里，完成“三线整治”约6公里；整合公共空间资源，重新规划了停车位，新增车位200余个，建设了小花园等休闲空间；完成了雨污分流工程，改造排水系统官网约3.7公里；完成了视频监控系统的建设，实现了小区监控全覆盖。

聚焦居民最关心、最关注的急难愁盼问题，一次改到位，最终赢得了居民的“点赞票”。采访中，多位居民表示，对小区改造的效果比较满意。

“现在路更好走了，停车更方便了，人流也比改造前更旺了，住在这里感觉更加便捷和舒心。”梁小姐说，自己的花店2018年开业，今年3月，小区启动改造后，施工带来的噪音和粉尘，让店铺无法正常营业，她索性闭店休整。虽然施工带来的阵痛让人感觉有些煎熬，但她始终认为，唯有改造，才能让老旧小区实现“逆龄”蝶变。

问需居民

推动设施“补短板”

老旧小区改造的效果，不仅要满足居民生活的“刚需”，还要通过对配套设施的升级，实现居民生活品质的大幅提升。

黄先生家住4楼，因为老楼没有电梯，三十多年来，他和家人一直都是爬楼梯上下。“年轻人还好，居住在高楼层的老年人或者有小孩的家庭，没有电梯实在是非常不便。”黄先生说，去年，社区向洪家基正街小区居民征求加装电梯的意见，他所在的楼栋居民意见比较统一，12户居民中有11户统一加装电梯，从征求意见到加装电梯，仅用了1个多月时间。

石岐街道洪家基片区，老房子新装了电梯。叶志文 摄。  南方+ 叶志文 拍摄

新加装的电梯不仅“颜值在线”，设计使用年限也达到25年。电梯井框架采用钢结构，四面采用高强度的钢化玻璃，视野十分通透，像是一台观光电梯。电梯与楼层之间以廊道连接，居民刷卡乘坐电梯可以到达所住的楼层，同时满足了便利性和安全性。

“电梯已经是现代小区必备的配套设施，加装了电梯，老小区的生活品质就上升了一个档次。”苗女士在洪家基正街小区已经居住了7年多，家里既有老人，又有小孩，现在乘电梯上下方便很多。她表示，老旧小区居民群体的特点就是“老人多、小孩多”，能够照顾到“一老一小”的生活需求，提升了家庭生活品质。

在东区街道竹苑社区的松苑横街小区，“精细化”的改造思路体现了很多细节上。大榕树下，新建了儿童游乐设施，孩子们有了玩乐空间；楼下的空地，打造成了健身广场，为老年人提供了休闲的新去处；楼栋之间，新建了连廊，下雨天不用打伞也能便利通行；新打造的“竹梦书屋”，让居民下楼就能找到舒适的阅读空间；小区内划设了停车位，还增加了电动汽车充电桩；香山长者饭堂距离小区仅百米之遥，门前新打造的无障碍通道，让坐着轮椅的老人也能顺利通行，老人在这里不仅可以便利就餐，还可享受康复理疗服务。

位于松苑横街小区旁的香山长者饭堂竹苑社区服务点。何伟楠 摄。 南方+ 叶志文 拍摄

“增加了小孩子玩乐休闲的地方，老人也有新的活动场地，这些设计都非常好。”郭阿姨已在松苑横街小区居住多年，平时主要在家带孙子。小区楼下新增了长凳，新建了一个新的儿童游乐场地，早餐过后，她和邻居们会不约而同地带着孩子下楼。孩子们聚在一起玩耍，老人则坐在一起晒着太阳聊聊天，十分惬意。

竹苑社区党委副书记刘君亮表示，目前竹苑社区正在同时推动多个老旧小区的改造工作，广泛征求居民意见，补齐适老化、适儿化配套设施“短板”，将是改造工作中的一个重点。这些细节，成为老旧小区改造成效的加分项。

运维升级

引入物管服务助老旧小区“造血”

小区改造好，更需要管理维护好，才能真正实现老旧小区改造成果长效化。

以往，中山开展老旧小区改造通常采用施工总承包模式，在这一模式下，改造项目以工程建设完成为终点，后续没有引入物业管理、维护。

“没有引进物业管理公司，很多小区改造后面临的情况就是，秩序很快恢复混乱，设施也会‘一年新、两年旧、三年破’。”李建辉介绍，施工单位在珠三角其他城市开展的老旧小区“纯改造”项目中，遇到的一个普遍现象就是：“只建不管，改造成效大打折扣”。

中山全面启动本轮老旧小区改造工作之前，已经提出了解决这一问题的方案。

《中山市城镇老旧小区改造工作指引（2023年版）》明确提出，要推动社会力量参与老旧小区改造工作，支持规范各类企业以政府和社会资本合作模式参与改造。鼓励采用FEPCO（投资、设计、建设、运营、管理一体化）等模式，引入企业通过市场化方式推进老旧小区改造，并实现老旧小区改造项目全生命周期建管一体化。

换言之，中山要创新实施“改管一体”新模式，破解老旧小区改造的难题。2023年9月，洪家基片区老旧小区改造项目正式开工，成为中山首个采用“EPC+O”（设计、建设、运营、管理一体化）模式的改造项目。

“按照要求，建设单位要对项目的设计、建设、运营、管理进行总承包，从全生命周期来思考老旧小区改造以及后续运营、管理，真正做到老旧小区‘改管一体化’。”李建辉介绍，目前洪家基正街小区改造部分已经基本完成，按照项目要求，建设单位也已经引入物业管理公司，开始为社区提供物业管理服务。物业管理服务有两年的免费服务期限，免费期过后，小区居民将投票表决是否继续选用该物业管理公司的服务。因此，利用两年的免费服务期，物业管理公司将尽力用优质的公共产品或公共服务去打动居民，争取未来继续服务的机会。

“‘EPC+O’的新模式下，建设方做的不再是‘一锤子’买卖，而是可以利用优质的服务争取到增值业务；小区实现长效管理，居民也成为最终受益者；政府在创新模式下，更加高质高效履行了公共管理服务职能。可以说，是一个‘多赢’的局面。”石岐街道城市更新和建设服务中心副主任陈宇炫表示，中山众多开放式的老旧小区处于无物管的状态，如果说改造升级是对小区物业的一次“输血”，那么，引入物业管理专业力量，将帮助老旧小区在物业运维方面建立“造血”功能，最终实现“一次改造、长效管理”。

中山还将“成立居民自治自管组织开展后期管理”等纳入了老旧小区改造项目评价指标，社区、建设单位等各方力量共同参与，大力引导老旧小区成立业委会等自治自管组织，真正帮助居民实现自己的家园自己建、自己管。

【样本】

花苑社区：从“老破小”到“城市观景平台”

华灯初上，位于中山市东区街道的花苑社区人声鼎沸、十分热闹——一杯杯沁人心脾的咖啡、一束束娇艳欲滴的花束……社区内近百家网红餐饮店琳琅满目，各种香气扑鼻而来，咔嚓咔嚓的拍照声更是不绝于耳。自深中通道开通以来，每个周末，都有大量市民游客在这里大快朵颐、休闲漫步，享受着人文中山的独特魅力。

紧邻中山“中轴线”兴中道的花苑社区，通过近年来一步一步地改造，老旧居住区变成了丰富、敞亮的城市空间，重新打造的社区公共活动平台——“花苑·蝶舞”，更是成为远近驰名的城市观景平台、不少游客念念不忘的“必打卡”点，更有不少情侣拍摄婚纱照时指定到此取景。

烟火气十足的花苑社区，通过老旧小区改造，小区内外都增设了座椅、翻新了绿化，还利用有限空间修建了口袋公园、运动区域、风雨连廊，在袅袅烟火气中，花苑社区焕发出神采奕奕的新面貌……

“此前墙皮脱落、环境杂乱、设施缺乏。这几年，环境好了，整洁有序，群众受益。”住在花苑社区30多年的住户黄家荣津津乐道家门口的“幸福改造”。

走进花苑社区其中一个小区柏苑新村，映入眼帘的是郁郁葱葱的景观带，停放规范的车辆；醒目亮眼的生活垃圾投放点，周边看不到一点污秽；平坦宽敞的路面上，居民在悠闲散步、遛娃……小区面貌焕然一新，丝毫看不出这是一个走过30多年光阴的老旧小区。作为东区街道老旧小区改造的样本之一，不少住户亲眼见证了因改造带来的居住环境提升，时时洋溢着幸福的笑容。

受益的远远不止居民，还有社区内的商户。“改造完成后，社区人气多了很多！之前还在考虑怎么在平台上做推广、获客，现在基本不用愁，我可以专心做好产品。”幸卉花艺设计工作室负责人凤姐告诉笔者，她在2022年租用了社区一个铺位经营鲜花生意。

地处城区中心地段，周边有密集的商圈和办公区。然而开业后，生意却一直不温不火。“社区老化比较严重，停车难，周边绿化带杂草丛生还挡住了门面。”2023年，经老旧小区改造，社区环境大幅提升，花店生意也逐渐火红。“到店的客人多了至少1/3，花店和社区环境互相衬托成为新的打卡点，游客们会自发帮我在朋友圈和‘小红书’做宣传。”

今年上半年，以奋进“百县千镇万村高质量发展工程”为契机，以柏苑路为重点路段，花苑社区充分发挥共建单位及商家合力，打造绿美示范街区。在打造过程中，在沿街外立面、店招店牌、景观灯光提升改造中，延续街区特色风格，还统一增设了花箱，让社区颜值、人气进一步提升，业态更加丰富多元。

今年，中山籍青年阿轩，选择从外地返乡创业，在花苑社区内，经营起了OTW咖啡店。社区有人气支撑，各店之间错位经营，阿轩相信，花苑社区的网红经济圈，还有开拓空间。

“在开业前，我粗略的算过，社区直径一公里的范围内有约50间咖啡、茶饮店。要做好经营，最重要的是保证出品质量，开拓好自己的目标客户圈层。”对于小店的发展，阿轩有自己的“生意经”。阿轩是一名机车“发烧友”，每个周六上午，一批摩友都会首先在咖啡店聚集。点一杯咖啡，商量一下今天的行程和路线，再从花苑社区出发。

撰文：何伟楠 伍杰

摄影：南方+记者  叶志文（除署名外）