9月底，全国多地楼市调控开始升级加码，10余个城市出台调控新政。传统上楼市的“金九银十”，今年因为不断出现的政策调控而显得有些低调。政策导向之下，房地产业的周转速度也逐渐放慢，热点城市的网签成交量大幅回落。
由于今年一二线城市所具有的调控特征，让三线城市梅州的“金九银十”成交数据较为乐观。尤其是9月进入到后半段时，成交量上升，房企推货明显加快，预售批复量增加，不少楼盘都举办了推新活动。
梅州市住房和城乡建设局数据显示，今年1-9月，全市住宅销售量为27169套，均价约5400元/平方米。从城区来看，9月份的住宅销售量为2056套，预售许可办理套数为2683套。
房子是用来住的
三线买房投资需理性
2016年中央工作会议首提“房子是用来住的、不是用来炒的”，最新的政策再次强调“房子是用来住的、不是用来炒的”，强调要加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。
由此可见，在未来几年内，“房住不炒”或成为政策调控的主要基调，在“稳定”这个楼市主旋律的影响下，纯商品住房、政策性住房、租赁住房三分天下，改善型、性价比导向的好房子或将变得稀缺。
一直以来，梅州房地产市场的价格都趋于稳中有升的状态。近两年来，梅州住宅均价上涨了1500元／平方米左右，处于比较理性的价位。其中，因为交通的发展和城市扩容提质建设的加快，一些区域的房价上升较为明显。
就梅县片区而言，今年1-9月，住宅销售量为7102套，销售均价5500元/平方米。记者在走访的时候发现，在“金九银十”期间，梅县片区房价的变化较为明显。如大型房企富力城推出的30套精品房源，如今所剩无几，精装修住宅的价格也在8000元/平方米上下；本地开发的项目如百福豪园、御元阳光城、和安梅花城等的毛坯均价升到了8300元/平方米，比起去年该区域普遍6000元/平方米的价格，确实高了不少。
对此，业内人士认为，小长假期间不少返乡客掀起的“看房热”，或导致了一些区域房价的虚高。加上一二线城市调控新政的出台，按照资金溢出效应原理，一二线城市限购，那么必然会引导资金流向三四线城市，对不限购的城市而言，楼市价格或会继续上涨。
面对一些楼盘价格的上升，业内人士建议购房者还需理性对待，毕竟从中长期看，三、四线城市因为地多人少，土地不是稀缺资源，而且由于产业结构偏传统，未来人口净流出趋势明显，因而房价上升空间有限。一线微跌、二线企稳、三线上涨，不会成为楼市的常态。
刚需买家年轻化
改善型买家注重配套
如今已是10月底，梅州楼市进入了今年的关键置业时点。从“金九银十”的楼市成交情况来看，住宅网签量呈现出波动上升的态势。据估算，过去的两个月，梅州城区的住宅销售量近5000套，就年底各个楼盘的入市量来看，大概还有8000套左右的库存。
从购房群体来看，梅州的购房者年龄趋向年轻化，新婚夫妇的刚需与二孩家庭的改善也成为不少开发商的重要推销对象，“90后”买家也积极入市。
李先生是“90后”，在梅州工作3年有余，在长期观望后，终于在今年下半年坚定了买房的想法，“买房的时候，我考虑更多的是区位因素，因为和妻子还没有买车，所以新房的位置不能离公司太远；其次是所在区域的升值空间，对于未来几年区域发展的考虑多于目前的配套。”
由于目前的经济能力，李先生只能提供20万元左右的首付，因此结合对地段的需求，他不打算购买发展成熟的市中心的住宅，他所看的房源，以新开发地段的三房为主。
已婚的谢女士，对周边的配套最为看重。“现在家里有两个小孩，上学成为我们最先考虑的问题。”自从迎来了第二个孩子，她和丈夫就打算换一套大一点的房子，“在江北买第一套房子的时候，二孩政策还没有放开，所以当时选择了相对小的户型。”
作为改善型买家，谢女士一开始就打算购买成熟地段的住宅，“其实改善住房，需要考量的因素更多了，周边学位是否充足、医疗配套情况如何、交通是否便利等都是我们所看重的。”经过漫长时间的比对，上个月，谢女士和丈夫在江南金燕大道周边的楼盘选定了一套135平方米的四房，原因是旁边的林风眠小学明年就建好了，以后小孩上学比较方便。
精品公寓多为投资
大户型为市场成交主力
一直以来，受于客家人聚族群居的习惯，在搬进高层住宅后的他们，仍然对居住面积有一定的要求。结合前几年大型房企小户型销售不乐观情况，近几年大部分楼盘推出的新品均是以大户型为主。少量公寓式的小户型，也是针对投资置业的对象。精品小户型的住宅在梅州地区，属于较为稀缺的房源。
据了解，在今年第三季度的二手住宅市场当中，面积在100平方米以上的三房或四房户型仍然占据成交的主力位置，占到整体市场接近七成的份额，由于面积大、总价不高，中大户型越来越受刚需买家的青睐。记者走访发现，首次置业刚需买家最热衷购买面积在90-125平方米三房或紧凑型四房的户型，占首次置业购房需求的一半以上。
其次是130平方米以上的大户型，面向有置换计划的改善买家群体，受众范围也相当广。对改善型换房买家来说，一手的大户型受到不少换房买家的青睐，占改善型换房需求的40%。尤其是从楼梯房置换到电梯房的买家，预算本就不太高，很多都要出售旧居才能实现换房计划，因此这类中等户型的物业也深得这类置换买家的青睐。
业内人士建议，购买大户型的买家，要注意出手时机。一般大户型项目总是先销售部分低楼层及非优质户型，目的在于提升项目的后期销售房源的品质。所以前期房价会低些，性价比相对高些，毕竟任何项目不可能一开盘就售完。
性价比的概念，在大户型项目中主要体现在一些间距不及高档住宅、景观效果稍差，但朝向、采光、日照、安全性、单价等方面没有缺陷的房源中，这些就是购房者选择的主力方向。
碰上设计中卖点比较少的地段型大户型，买尾不买头是好的选择；而对于规划中科技等硬支出比较多的大户型项目，则尽量买头不买尾。因为用支出堆砌的建设成本，从市场接受到销售踊跃之间存在一个时间差。
五大购房“陷阱”需当心
当前，梅州房地产市场升温，商品房销售量攀升。“金九银十”之后，元旦、春节等节假日也是本地楼市去库存的重要节点。在这个时候，购房者更是要保持理性的头脑，警惕一些购房“陷阱”，要让花出的每一分钱物有所值。
1.勿购买没有预售证的房子
购房者确定买房后，理应要求房地产开发商和销售商提供齐全的“五证”“二书”。其中，“五证”指的是《国有土地使用证》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》（建设工程开工证）《商品房销售（预售）许可证》；“二书”为《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》。
其中，“五证”中的《商品房销售（预售）许可证》至关重要。该证是市、县人民政府房地产行政管理部门允许房地产开发企业销售商品房的批准文件，预售必须取得许可证，这是法律的强制性规定，其目的是保障广大购房者的权益和国家良好的房地产开发市场。
此外，房地产商在销售商品房时，如该房屋已建成，还应持有房屋所有权证书。购房者如需调查房屋的建筑质量，还可查验房地产商的《工程验收证》。
2.警惕“购房送学位”陷阱
业主和开发商会因学位问题频频发生纠纷。实际上，学位房只是一个概念，销售人员在售楼时不会主推学位概念，却会“暗示”亟需学位的家长，其楼盘周围有很多知名的学校。
营销人员在销售时，承诺业主的子女可以就读某小学，但并非全部业主都可以就读该小学。开发商会以学位来宣传售楼，如果学位不容易实现，可能会产生纠纷，但不至于是合同诈骗，这是因为开发商不会将学位的承诺写在合同上，更不会承诺没有学位就退房。
3.购买折扣商铺交税无折扣
部分开发商为了促销房产，尽快消化库存，或会推出相关的优惠折扣活动，如推出“九三折”“团购优惠”“一万抵三万”“特价房”等促销优惠，在价格上做适当的让步。
但如果地税部门认为该商铺的售出价格低于其实际价值之时，会重新评估其价格，并按照重新的估价收取相关的税收，这是法律赋予其的权利。
4.勿轻信楼盘广告宣传
营销人员常会以宣传单张、视频等形式向顾客宣传楼盘配套，譬如有无边际泳池、健身俱乐部、万亩绿化带等设施。及至收楼，业主才发现开发商无法兑现当初的承诺，上述的配套并不存在。因此，购房者在购房前，理应保留好项目的宣传单张、视频等，若日后发生维权事件，也能手握证据。
此外，购房者不要轻信营销人员的宣传承诺和广告宣传的美化效果，在签署合同前，要明确合同的条项细节，特别是字体较少而不突出的细节，譬如房款的交纳、交纳的方式、交房的期限、产权证办理的期限等。其次，要预防陷入交楼标准、面积以及交楼时间等方面的合同陷阱，避免日后陷入合同纠纷。
5.商业公寓不能入户
如果你是集体户，且首次置业，想买了商业公寓后，把户口迁到公寓解决学位问题，这是行不通的。因为商业公寓不能入户，业主的子女不能拥有楼盘所在地的户口，也就失去了入读地段学校的资格。
判断商业公寓可从以下几方面考虑：首先，用途不同，商业公寓可作为办公场所注册，但不能迁入户口。但住宅性质的公寓是可以入户的，但不能注册办公场所；其次，使用年限不同，商业公寓期限是40年，住宅期限则是70年。
■置业地图
江北片区
●奥园半岛
地址：梅州市梅江区学海路
房源：约500套即将入市
价格：6500元-8000元/平方米
点评：位于芹洋半岛，临近丙村、西阳，与东山中学、广东汉剧院等在同一线路上，主要是贯通学校与市区。对于芹洋半岛区域而言，天悦湾定价居中。不足之处是，随着该区域安置区居民入住，以及其他几大楼盘的建设，教育和医疗资源将有些紧张。
江南片区
●保利·江南和府
地址：梅州市梅江区江南新城客都大道与华南大道交汇处东北侧
房源：预计明年2月前有1400多套入市
价格：低于10000元/平方米
点评：江南片区的稀缺楼盘，周围除万象江山、客天下、万达华府之外，已无其他竞争对手。优势是处于梅州城区扩容提质的主战场，即嘉应新区江南新城区域，该区域除保利之外没有其他大体量的新楼盘，具有升值潜力；但因为周围配套尚未建成，且交楼时间最早也要后年，近几年想入住的购房者需考虑清楚。
●客天下·碧桂园
地址：梅江客天下旅游产业园区内
房源：年底有一定量入市
价格：均价6500元/平方米
点评：客天下·碧桂园共享客天下旅游产业园的配套，里面医院、学校、商业自成一体，居住环境不错。不足之处是与市中心仍有一段距离，对于没有私家车的住户而言，在公共汽车趟数有限的情况下，出行较为不便。
梅县片区
●百福豪园
地址：梅县宪梓大道客家文化城百福豪园
房源：二期有300套左右
价格：均价7500元/平方米
点评：地理位置极佳，周围配套已成，社区品质不错。总量只有500套，现二期开盘，价格比一期增加了近1500元/平方米。不足之处是小区没有幼儿园配套，需与周边小区共享幼儿园配套。
●御元阳光城
地址：梅县新县城剑英大道中段
房源：总户数约1300套左右
价格：均价8000元/平方米
点评：约8000元/平方米的毛坯均价，比对面的富力城价格高不少。小区共1300多户，在售有公寓和住宅，面积最大的为152平方米的五房二厅四卫，面积最小的有约60平方米的两房一厅一卫，选择较多。优势是周边充足的教育、医疗资源以及梅花山公园的配套。但价格方面仍是购房者需要慎重考虑的。
【来源】南方日报
【记者】黄思华
