一堵墙的渗水、一根管的维修、一栋楼的纠葛，这些建设工程与房产物业领域的“糟心事”，既是群众“安居”路上的“绊脚石”，更是检验基层司法效能的“试金石”。

鹤山法院聚焦实质解纷核心，紧扣最高人民法院“深化多元解纷机制、做实做细实质解纷”工作部署，精心锻造专业解纷“智解匙”、温情联动“连心匙”、源头治理“治未匙”三把特色利器，构建起“诉前过滤、诉中联动、诉后治理”的全链条司法解纷体系。

2025年度，鹤山法院办结房产物业类纠纷1315件，调解撤诉率达57.03%，同比上升18.78个百分点，群众司法获得感和满意度显著提升，相关经验获辖区广泛认可。

鹤山法院联动住建部门、综治中心、调解员一起调解纠纷。受访单位供图

中立评估+专业赋能，“智解匙”力破解纷痛点

“楼上的鱼池那么大，水渗漏到我家里，即使已经补漏了，我还是不放心。”面对闹心的墙体渗水问题，刘阿姨仍心存顾虑，坚持要求通过司法鉴定确认墙体情况。

工程类纠纷因专业门槛高，常常要走司法鉴定程序，案件审理周期长、成本高，消磨着当事人的耐心。为此，鹤山法院打磨“智解匙”破题，制定《关于建立民商事中立评估机制的实施意见（试行）》，创新“建设工程争议评审+民商事中立评估”双轨机制，由双方当事人共同协商选定具备检测资质的第三方机构，对案件争议部分开展中立评估，为纠纷化解提供权威技术支撑。

取得刘阿姨和楼上住户小王的同意后，承办法官启动中立评估机制，指导双方协商确定第三方检测机构和检测费用分担方式。五天后，简易检测报告就“出炉”了，明确楼上鱼池目前无漏水状况。

“没想到鉴定结果这么快出来，而且不用‘打官司’就能解决问题，省心省力。”权威的结论打消了刘阿姨的顾虑，小王也主动提出承担刘阿姨家中受损墙面的修复费用。简易评估费用低、效率高的特点，有效减轻了诉累，高效化解了纠纷。

通过中立评估机制，当事人对案件事实有更清晰的认知，恰当选择解纷路径，从而有利于降低司法鉴定申请率，缩短纠纷化解时长，有效破解了工程类纠纷“专业认定难、化解效率低”的痛点。

三调融合+共情疏导，“连心匙”织补邻里缝隙

邻里间的物业纠纷，往往“事小情重”，简单裁判容易导致“案结怨未了”。近年来，鹤山法院纠纷履约率稳步提高、上诉率同比下降，得益于一把“连心匙”，通过创新“法院+住建+综治+N”诉调对接机制，组建“司法调解+行政调解+民间调解”调解小组，用“共情”解开邻里心结，用“协商”弥合关系裂痕。

住户张先生因阳台渗水受损，起诉楼上业主和物业公司，三方各执一词争执数月有余。

为避免矛盾升级，承办法官启用联动调解机制，联合综治中心调解员、住建部门专业人员及鹤法同言调解工作室特邀调解员上门调处。

调解现场以“先解问题再分责任、先修关系再化矛盾”为思路，住建专业人员初步排查出“管道接口老化”的渗水根源；调解员没有急于划分责任，而是耐心倾听各方诉求，安抚张先生因新房受损产生的烦闷情绪；承办法官则释明各方的责任边界，算清“持续争执扩大损失”的负面账与“协作维修实现共赢”的正面账。

综合采纳了调解员的建议，当事人三方共同协商达成一致：由楼上业主承担管道更换材料费，物业公司负责免费维修安装，并减免张先生部分物业费。

“多亏法院和调解员帮忙，现在纠纷化解了，大家又能和气相处了！”张先生感慨道。

“法院+住建+综治+N”多方合力，补上了房屋的“漏”，更缝合了邻里的“情”，真正实现案结事了人和。

示范判例+批量化解，“治未匙”筑牢源头防线

去年，业主李姐因公共管道渗水受损，一纸诉状将物业公司告上法庭，还要求追加楼栋全体业主作为共同被告承担责任。鹤山法院以“治未匙”固本，运用“示范判例指引+类案批量调解”机制，将这起潜在的群体性物业纠纷化解于萌芽中。

考虑到该案涉及业主多、化解难度大，且容易引发连锁反应。案件审理时，承办法官打破“个案审理、被动应对”的传统模式，转向“批量治理、源头化解”的主动作为，在征得当事人同意后，将该案对接综治中心，随即联动住建部门上门初步排查渗水原因、估算维修费用，并组织业主代表召开沟通会，指派调解工作室调解员全程跟进。

“渗水问题拖延下去会牵连全楼，协作维修远比打官司省时省力！”考虑到该小区没有公共维修基金，承办法官选取法院近三年发布的“公共设施共同维护”相关典型判例，带着判例上门走访，向业主代表和物业公司释明裁判规则，明确权利义务边界，原本拒绝集资的业主逐渐达成共识，筹集好维修资金。

很快，公共管道维修完成，李姐亦同意自行修复受损墙面。看着焕然一新的墙面，李姐主动撤回起诉，其他业主亦免于诉讼，一场潜在的群体性纠纷就此化解。

通过该机制，鹤山法院已成功化解多起涉众型物业纠纷，形成“审理一案、指引一片、治理一域”的闭环，真正实现了从“个案化解”到“源头治理”的质变。

“智解匙”破解专业壁垒，“连心匙”修复邻里关系，“治未匙”夯实治理根基，鹤山法院的三把钥匙为基层治理现代化做出了有益探索。近三年，鹤山法院针对建设工程、物业服务合同等纠纷发出司法建议17份，反馈率达100%，推动住建部门完善多项行业监管细则，并引导物业企业全面诚信履约，提升物业服务质量，相关领域纠纷新收案数连续两年同比下降，为行业健康发展注入了司法动能。

鹤山法院相关负责人表示，将持续打磨“三把钥匙”，深化“法院+住建+综治+N”协同共治模式，推动解纷机制向更多民生领域延伸，以高质量司法服务助力基层治理现代化，为群众安居乐业筑牢法治屏障。

南方+记者 任龙 通讯员 黄苑桦 李锶涛