2月18日，在国家住房和城乡建设部官方网站发布《关于<城乡给水工程项目规范>等38项住房和城乡建设领域全文强制性工程建设规范公开征求意见的通知》，其中提出的“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”成为舆论焦点，业内认为社会关注的“买100平方米房子只得70平方米”现象有望终结。意见反馈截止时间为2019年3月15日。

中国(深圳)综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁表示，我国房地产的做法包括普遍按照建筑面积计价的方式基本借鉴自香港，过去也并未对公摊面积进行太多的强制性细化规定，购房者容易因为公摊面积的监管不够而为缩水的套内面积买单，利益受损。

“其实这个改变最主要是维护购房者的利益。”深圳中原二级市场董事总经理玉家雄指出。多名受访业内人士分析，未来政策一旦按照套内面积交易、计价，虽然计价方式有变化，但住房总体房价不会受影响，因为套内和公摊总面积不变。如果国家关于“公摊”部分的法律法规监管细则进一步明晰、落地，将会较大减少小区公摊部分“猫腻”，并提高住宅房价透明度。

现状：深圳住宅实用率多在75%—80%之间

此次征求意见稿引起关注的这段话，背后与住房交易方式有关。目前，内地城市房屋交易一般都按建筑面积计算，而在港澳地区房屋按套内面积计算。

深圳地产人士李宇嘉介绍，“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”，是指销售合同上须标明套内面积，业主个人交易的是专有面积，共有公摊部分会随着专有面积易主，自然完成交易。“这次‘住宅项目规范(征求意见稿)’本质上是为了区分不同所有权部分的界限，保障业主权益。”

这次征求意见稿让公众更为关注公摊面积的问题。而新华每日电讯2018年9月刊发的《买100平米得70平米:公摊面积七大乱象》，指出个别商品房公摊面积比例甚至超过50%，公摊面积“猫腻”严重影响了群众的居住获得感。公摊面积是房地产市场“最不透明的一项指标”,由此导致的房屋买卖纠纷及服务收费争议由来已久。

李宇嘉介绍，目前小区公摊部分法规文件“既需要实施细则，也需要落地监管”，目前存在“一房二卖”、偷换概念，还损害业主权益等现象。

比如，开发商明确了电梯间、楼道间、楼栋大堂属于公摊面积，但一边收着物业管理费，一边将广告收入据为已有；游泳池、地上停车场是共有部分，但却对外营业，这与“一房二卖”类同。所谓“偷换概念”，最典型的是精装修费、取暖费。“损害业主权益”，则集中在开发商擅自调整公摊面积上，低密度建筑（如别墅）利润高，开发商会将公摊挪到同一小区的高层建筑或洋房部分。

美联物业全国研究中心总监何倩茹何倩茹介绍，深圳目前的商品住宅实用率（套内建筑面积除以购房建筑面积，又叫得房率）大多在75%-80%的区间。

分析：

是否会被开发商“利用”抬高房价？

何倩茹认为，虽然购房者也知道公摊面积这个概念，但是在实际购房中很多购房者并不太清楚住宅实用率。“如果采用套内面积计价，可以在价格方面买得更清楚明白，也更多地与国际通行做法接轨。”

未来政策如果按照套内面积交易、计价，那么在项目总建筑面积、容积率等指标确定的情况下，开发商会否通过缩小公摊部分的公共建筑面积，影响到居住生活品质？

宋丁认为，开发商很可能会减少公摊面积投入，来转化成套内面积平衡，因此需要出台配套监管措施或者法律法规。何倩茹也认为，业主一般对于公摊面积的具体项目和数据并不太清楚，但是公共部分的面积缩水，却是可以感受得到的，比如香港很多楼盘的公共区域相对小一些。

不过，中原地产郑叔伦却认为，其实外国不少国家及地区包括之前的中国香港，也改为以套内面积计价，从他们的经验來看，大家担心的公共面积减少或者质量降低，基本上没有发生，因为开发商要卖房子，还是需要把项目打造美仑美奂，才能卖得好价格，加上羊毛长在羊身上，最终成本还是可以分摊到房价里。

是否会对深圳房价产生影响？

“基本上房价不会因改变计价方式而改变，只是大家需要时间适应而已。长期來看，应该可以让市场更透明，单价更能够反映真实房价。”郑叔伦称。

“公摊不存在’猫腻’的情况下，其对房价无任何影响。”李宇嘉分析，因为购房者买房本身就由专有和共有两个不可或缺的部分组成。“买房享受的不只是室内居住，还有由公摊面积支撑的社区服务。”

宋丁则分析指出，如果该项政策成为强制性规定，用虚标公摊面积来做文章实现额外的不当得利的歪路将走不通。

那么，因此引起的单价调动，会否影响银行评估价？何倩茹表示，具体操作还不好说，但是计价方式的改变并非房产总价的变化，银行采用总价来评估就不存在这个问题。“计价方式的改变，会有一个过渡适应期。”

而对开发商来说，何倩茹分析，只是计价方式的改变，应该不会有很明显的影响，但是对于使用率偏低的楼盘项目房源，会引起购房者充分的注意进行对比，进而对使用率稍低的房源及项目产生“用脚投票”的情况。

【撰文】李荣华 邱永宽

【策划】曲广宁