连日来，东莞三宗商住用地挂牌，均以不低的溢价率成交，竞拍过程较为激烈。

疫情期间，各行各业遭受冲击。东莞土拍“开门红”，在经济领域吹起一阵春风。地价、房价变高的各种猜测，也随之而来。

南方+记者多方采访发现，从区域经济和城市发展的大视野来看，东莞土拍“热”背后，地价依然保持平稳，而在疫情背景下迅速恢复的，是“比金子都宝贵”的投资和发展信心。

土拍“开门红”，地价高了吗？

三宗商住用地挂牌的火热情况，在东莞持续刷屏。

3月25日，万江街道四环路与万道路交汇处东南侧编号为2020WR004地块，由上海岐若企业管理有限公司以163123万元（溢价率56.6%）竞得。

此前，3月18日挂牌出让的厚街镇汀山社区编号为2020WR001地块，经过11家企业70轮报价后，由佳兆业集团（深圳）有限公司以246285万元（溢价率38.9%）竞得。

3月19日挂牌出让的麻涌东太村编号为2020WR002地块，经过16家企业55轮报价，由南太（深圳）咨询有限公司以70548万元（溢价率63.9%）竞得。

市民最关注的是，土拍实现“开门红”，地价高了吗？房价是否会跟着变高？

首先进行数据对比。

根据官方统计数据，2019年东莞商住成交土地均价为每亩2069.4万元，其中城区片区均价最高，为每亩2818万元。

对比今年新挂牌的三宗土地，万江街道地块亩均3902.6万元，厚街地块亩均2361万元，麻涌地块亩均1393万元。除了万江街道地块位于中心城区、紧邻地铁等特殊因素导致地价较高外，厚街、麻涌两地块的均价与去年相比较为平稳。

虽然万江街道地块拍出了亩均3902.6万元的高价，但剔除配建安居房的面积，实际可售楼面价为18481元/平方米。同样是在万江街道，去年深圳天健拍下的一块地，实际可售楼面价就达到了18974元/平方米。而早在4年前，黄江一块地还曾拍出20422元/平方米的高价。所以综合对比，万江街道新拍地块也算不上高价出让。

再来进行城市对比。

同为珠三角重要制造业城市，佛山与东莞具有很强的可比性。2019年前7个月，佛山商住土地出让单价排行榜上，楼面价第一位的南海里水地块达到15749元/平方米。大约一年后，东莞核心城区万江街道拍出18481元/平方米，增幅在情理之中。

综上所述，东莞土拍取得“开门红”，但地价仍处于合理区间，保持平稳发展态势。

大量房企涌入，投资信心强烈

业内人士介绍，土拍取得“开门红”，出乎大家的意料。

受疫情影响，制造业面临困难，东莞经济经受考验。为了应对疫情，促进土地市场的平稳运行，土地出让方均调低了土地出让条件，采取降底价、减配件、缓缴款等方式，以增加土地竞买的成功率。

这从以下几个表格就能反映出来。

然而大家没有想到的是，土拍依然火爆。例如，原定3月25日早上10：00截止挂牌的万江街道地块，58家企业于24日晚即展开激烈竞投，最终经过59轮报价达到封顶价后，再以终次报价方式确定归属。

读者们可能体会不到这种竞争的激烈程度。2019年东莞首宗交易商住用地也位于万江街道，吸引了28家房企出价，是去年东莞出价房企最多的地块。而到了今年，参与竞争的房企数量增加了一倍多。

竞争越激烈，反映出各企业投资东莞的信心越强烈。

南太投资（深圳）有限公司是首次投资东莞，此次拿下麻涌地块。该公司相关负责人介绍，公司对投资东莞充满信心。东莞毗邻深圳广州，位于粤港澳大湾区的核心地带，是广深港澳科技创新走廊的重点城市，再加上高铁城轨的建设，有利于创新要素跨境流动和区域融通。随着深莞一体化的加强，深莞融合的提速，公司非常看好东莞的未来。

供求关系演变，城建思路升格

要评价东莞地价的走势，离不开对往年供地信息的梳理，以及对未来供求关系的分析。

根据官方统计，2003年至2019年东莞市已供应国有建设用地分析图如下。

由图可知，2009年至2016年，东莞国有建设用地供应面积在波动中增加，2017年至2019年，供应面积总体下降。这一方面反映出，东莞在过去10年迅速发展，打下了良好的经济底盘；另一方面，经历了长期的高强度开发，东莞存量土地减少，建设用地供不应求或成为常态。

接着分析2020年及今后，两个市场的供求关系。

在土地市场方面，3月20日，东莞市自然资源局公布本年度的供应计划，其中商住用地计划出让49宗，合计面积约230公顷，和2019年基本持平。随着大量开发商和资本的涌入，土地资源将更加紧俏。

在房地产市场方面，根据东莞市人口规划，到2030年全市预计常住人口规模为950万以上。10年新增100多万人，预示着房地产市场前景良好。

供求关系在演变，东莞城建思路也在升格。

怎样用尽可能少的土地，创造更大的价值，这考验着一座城市的经营智慧。东莞找到的答案是——“精明增长”。

所谓“精明增长”，即全面整合城市空间资源，促进城市资源结构有序重组和效益最大化。例如，东莞实施拓空间工程，力争3年实现城市更新3万亩，使城市空间发挥更大效益。

在此发展格局中，质量和效益将被摆在更重要的位置。例如，根据官方统计数据，2019年东莞建设用地成交面积比2018年增长47.58%，但成交宗数只增长了8.93%。单宗土地的投资规模提升，一批重大项目在东莞聚集。未来，低层次、小规模、低效益的用地项目，在东莞的发展空间将进一步萎缩。

从竞争到组团，价值洼地迎来新机遇

土地挂牌“开门红”，资本纷纷涌入，更深层次反映的是珠三角城市发展格局的变化。

中国经济体制改革研究会副会长王德培在公开著作中分析，全球城市的竞争已非简单地争夺资源，而是以超级枢纽打造“朋友圈”。城市群内的边缘区，有条件转化为相邻城市产业连绵带的新中心，生长出新的超大城市。

位于广州、深圳、香港三个一线城市之间，东莞的角色和际遇正在发生变化:

过去，东莞的企业家们时常提出，位于广深港之间，三座大城市形成的“虹吸效应”，导致东莞缺人才、缺资金、缺技术。

如今，全国经济发展已从单个城市之间竞争，演变到城市群组团发展的新阶段。作为一片价值洼地，东莞正迎来新的机遇。

广东大普通信技术有限公司董事长陈宝华告诉记者，作为制造业名城，东莞有大量的就业机会、科创平台。同时，相对于广州和深圳，东莞房价较低，生活成本不高，对人才的吸引力正不断增强。随着高铁城轨等“同城化”交通设施的建设，广深的产业、资金、人才将更加迅速地向东莞溢出。

透视东莞土拍“热”，其实地价依然平稳，真正恢复的是“比金子都宝贵”的信心，还有东莞美好的前景。

【记者】吴擒虎