编者按：要推动城市经济总量和综合竞争力继续提升，东莞持续高质量发展所需的空间从哪里来？今年开始，一场向低效镇村工业园开战的“工改工”三年行动展开，东莞开启了向存量要空间、要发展的坚定变革。一系列政策红利让东莞“工改工”驶入快车道，正向今年全市完成“工改工”7500亩的目标发起最后冲刺。近日，南方+记者走访了一批代表性“工改工”项目，关注它们掀起的新变革、改出的新天地。

从车流如织的广深高速公路虎门出口驶出，即刻就来到东莞市虎门镇大宁社区，只见社区入口矗立着一座8只天鹅盘旋而上“大”字造型的雕塑，寄托着当地人对于社区蒸蒸日上发展的期待。

梦想正在照进现实。今年7月，大宁社区集体自掏8亿元投资建设的大宁生态智慧产业园动工，这也是东莞全市首个社区集体自改的村级工业园“工改工”项目。目前，老一代工业区厂房已经拆除整理完毕，新园区的地基施工正在进行。这里将崛起一座面积22万平方米的新型智慧产业园，引进新一代电子信息和医药健康产业，计划2022年启用。

项目正在如火如荼建设

村改首先是一笔经济账。大宁生态智慧产业园的“前身”是社区自建的大板地工业园。改革开放初期，村村点火、户户冒烟的蓬勃发展奠定了大宁村的腾飞之路。大板地工业园建于上世纪80年代，出租给两家大型的“三来一补”企业，从事电子玩具和耳机生产制造。2000年前后，两家企业双双搬迁。

“老厂房二三层的层高太矮了，有几家不错的制造企业都来看过，发现不符合他们的要求，所以厂房只能分割出租给从事低端电子和服装制造的小厂。”社区党工委书记谭启棉盘算了一番，“当时7万多平方米的厂房，空置面积达到4万多平方米，每平方租金不到6元，每月租金只有15万元，土地产出效益太低了。”

原先的老旧工业厂房

2014年上任后，谭启棉听说市里推进“三旧改造”的政策，一下子觉得“有了方向”。2015年，大宁正式提出改造申请，生态智慧产业园项目成为全市第一批村级“工改工”项目。最开始是虎门镇带领村、社区干部出去学习其他改造项目的经验，后来谭启棉看出了门道，自己联系了深圳、广州、佛山和东莞市区的新型产业园，带着社区两委干部和居民股东代表一起去参观学习，前后走了10多个园区。开了眼界、有了对比，全社区上下果断地对生态智慧产业园“工改工”项目投下了“赞成票”。

“我们社区集体账户上‘躺’着15个亿，得让钱‘活’起来。”谭启棉介绍，2013年大宁社区卖地收益13.7亿元，目前社区集体现金资产总额近15亿元，资金充裕的大宁社区选择了以社区集体自改的方式建设生态智慧产业园。

“卖地搞房地产，只是‘一锤子’买卖，我们还是希望把土地用来发展先进产业，让集体资产持续增值，实现经济强、村民富。”谭启棉心里有一本明白账。

有了钱还需要人才。社区本身的资源有限，谭启棉就千方百计借助“外脑”。他带着东莞城建规划设计院的中标设计方案，找到深圳华丰世纪、正中集团等业内顶尖的产业园投资运营企业，请专业操盘手们给建议、作修改。大宁生态智慧产业园一期吸收了国际最先进的产业园理念，园内厂房都是七八层楼的“摩天工厂”，既可以满足重型设备“工业上楼”的需求，内部构造也颇有讲究，可以从工厂灵活改造成研发中心。园区保留利用了附近的一片小森林的景观资源，每栋厂房的多个楼层间还有贯通的连廊，契合了高科技企业人才对于交流和环境的需求。谭启棉说，“我们要的打造是未来二三十年都不会过时的产业园。”

工业园效果图

工业园效果图

由于改造后的可租面积翻了几番，经初步估算，大宁生态智慧产业园一期的年收益能达到3000万元，是改造前的20倍，预计年税收可达2亿元。

村改为新兴产业腾挪出了空间，还将“筑巢引凤”招引一批人才来到大宁。大宁生态智慧产业园启用后，预计将吸引1万名人才在园区工作，不但能拉动整个社区的消费市场，还将为农村带来新风貌。谭启棉回忆，10-20年前，村民自建房一间出租屋挤了10多人；这几年，社区入驻的智能装备、机器人制造企业招徕的是科研和高技能人才，一房一厅就一个人租住，租金涨到了1000-1500元。“人才素质高，现在社区各方面的管理都好做很多，民风更好了。”

粤港澳大湾区建设的东风下，大宁人也多了一股“等不起、慢不得、坐不住”的紧迫感。目前，大宁社区还有30多公顷土地正等待通过城市更新焕发新活力。“这些项目完成以后，整条先进制造的产业链将在大宁扎根。”谭启棉说，“希望城市更新的政策能再活一点，我们的发展速度能再快一点。”

【记者】郭文君 何明强

【策划】郭文君