7月15日，东莞市住房和城乡建设局、市统计局、市不动产登记中心联合发布《关于加强商品住宅网签销售信息公开的通知》。东莞将定期发布网签房价及住宅库存，提高房价透明度，合理引导市场预期。

今年以来，东莞房价牵动着众多市民的心，房地产市场出现一些乱象，如小区业主联合“操盘”、集体抬价；一些中介渲染房源紧张、炒作房价上涨；部分小区的房价短短数月每平方米上涨数千元。

东莞是一座制造业城市，成本优势向来是其承接广深创新外溢的重要卖点。制造业与高房价，似乎是城市发展的两面。两个月来，东莞密集出台调控措施，整治楼市乱象。

制造业名城与高房价的“博弈战”，正在火热进行中。

现象

“咬牙上车”的年轻人

从深圳光明科学城出发，不到10分钟车程，就来到东莞黄江镇大冚村。大冚村原是一个默默无闻的小村庄，但最近却被很多人谈起，包括在黄江镇工作的年轻人董文昌。

小董谈起大冚村，不因为别的，只因星河控股集团计划在这里投资300亿元，建设人工智能小镇。今年5月29日，人工智能小镇正式动工。

“大冚村面积6平方公里，投资300亿元，相当于全村每平方米土地投资5000元。”小董说，“这样大的投入，小村还能不起飞吗？”

让小董印象深刻的另一个地方，是黄江镇高速出入口附近的一个楼盘。他了解到，这个楼盘至少三分之一的购买者是深圳人。他们白天在深圳上班，晚上到这里睡觉，算算路上花的时间，并不比在深圳郊区买房耗时多。而黄江的房价，还不到深圳的一半。

看到这些，小董也坐不住了。他来东莞工作3年，在一家企业上班。看着房价上涨，他开始操心：“如果不买房，会不会每年的工资，还不够房子涨价？”

去年10月，他看中了黄江镇的一个楼盘，均价1.7万元/平方米，首付需70多万元。钱不够，小董向亲戚朋友借钱凑齐。他说：“咬咬牙，先‘上车’。”

今年端午节期间，小董到这个楼盘的销售中心办事，现场的火爆程度，超乎他的预料：到处都是人挤人，看房的市民络绎不绝。即使他跟销售经理已经很熟悉，但等了两个小时，销售经理才有时间接待他。

一见面，销售经理就冲他笑：“恭喜你，房价涨到2.3万元/平方米了！”小董算了笔账，相当于8个月时间，升值了60多万元。

在东莞，像小董一样“咬咬牙，先‘上车’”的年轻人，还有不少。

相比黄江镇所在临近深圳片区，以东莞市区和松山湖为代表的部分区域，房价上涨的速度更让人担忧。

据合富大数据显示，今年上半年东莞新建商品住宅网签均价约22813元/平方米，同比上涨16.7%。全市除了凤岗、石排、谢岗等房价略有下跌之外，其余镇街均有不同程度上涨，万江、厚街、东城涨势尤为凶猛，其中万江同比涨了48.8%，涨幅全市最高。临深片区房价受深圳影响也有不少涨幅，最高是清溪，达到16.8%。不仅是一手房，二手房的价格同样令人关注，在东莞市区，个别热点区域的二手房成交价单价甚至超过5万元，拨动着市场情绪的敏感神经。

在东莞南城，业主王鹏7月10日挂牌一套二手房，第二天就有一名买家找来，愿意出3.6万元/平方米购买。王鹏介绍，他2015年购买这套房时，均价只有1.1万元/平方米。

市区房价上涨，导致很多积蓄不足的年轻人，只能舍近求远。

程东明在东莞工作了4年，准备在这里安家。今年4月，他开始看房，先在东莞南城看了3个楼盘，均价都在2.8万元/平方米以上，超出了预算。他将选择范围扩大到附近的镇，几番折腾，终于在寮步镇找到了心仪的二手房，均价2万元/平方米。程东明说：“虽然上班远了一点，但先买了再说。”

胡菲在东莞工作，想要买房，但主城区房价远远超出预算，她只能退而求其次，买了一个小面积的商业办公房。她说：“先保障钱不会贬值，再想其他办法。我太难了。”

还有一名受访的年轻人介绍，她今年初计划在东莞主城区买房，当时资金足够。但半年来房价迅速上涨，现在手头的资金不够购买了。她感慨：“不好‘上车’了。”

年轻人或“咬牙上车”，或舍近求远，或曲线买房，董文昌认为，这说明大家都非常看好东莞这座城市。“有一个数据最有说服力，东莞计划5年投入300亿元，改扩建公办中小学，这就说明东莞人口在保持净流入，对学位、住宅有更高的需求。”董文昌说。

然而，今年东莞房价的迅速上涨，却让很多年轻人陷入“上不了车”的尴尬境地。

原因

“魔幻”房价表背后的逻辑

程东明手机里保存着东莞主城区某小户型楼盘的二手房价格表：

第一个房源，去年6月15日挂牌，今年4月涨价3万元，5月中旬涨价2万元，5月底再涨5万元，6月初涨价10万元，6月底再涨价15万元，从95万元涨到了130万元。

第二个房源，今年4月挂牌，5月降价5万元，6月涨价10万元，7月涨价25万元，从120万元涨到了150万元。

程东明分析道：“房价变化有些魔幻，主要是近三个月涨起来的。”

东莞居民龙四海也有同感。去年10月，他在东莞主城区鸿福路边买了一套房，均价2.5万元/平方米。他最近到中介网站搜索同楼盘的二手房，已经涨到了3.3万元/平方米。他说：“半年均价涨了8000元/平方米，相当于过去几年的涨幅。”

近几个月，东莞楼市经历了什么？魔幻的价格表背后，是怎样的逻辑？

一名关注东莞房地产市场长达10多年的观察人士认为，东莞房价上涨，很大程度受到全国大环境和区域经济的带动和影响。

他分析，从全国经济背景和货币政策来看，受到新冠肺炎疫情的影响，人们的购房消费行为被压抑了几个月。如今随着疫情趋于稳定可控，人们的消费欲望增强，消费行为增加，像东莞这样的新一线城市，房地产市场处于供不应求的状态。

从区域经济来看，东莞房价比其他城市坚挺，一个重要原因是离深圳太近了。“深圳楼市涨价，会带动东莞楼市上涨。近两个月来，深圳出台了一系列调控房价的措施，深圳富余的购房资金，大量涌入东莞二手房市场，催动了二手房的价格上涨。”在上述观察人士看来，东莞主城区均价3万元/平方米、镇街均价2万元/平方米，不到深圳的一半，并没有很大的“虚火”。今年东莞房价的上涨，可以理解为城市品质提升、产业升级后带来的“补涨”。

从城市发展来看，东莞房地产协会秘书长陈骏良认为，东莞介于香港、广州、深圳三个国际性大都市之间，又恰逢粤港澳大湾区发展的历史机遇，近年来，人才和资金大量涌入东莞。与广深相比，东莞又处于房价洼地，无论是刚需性用房，还是投资性购房，都具有极高的性价比。

从行业层面来看，也有业内人士提出，出于对房价可能快速增长的预判，部分开发商囤积房源、捂盘惜售，减少了新房的市场供应量；东莞部分小区的业主群里，传出二手房业主抱团涨价的聊天信息，加剧了不合理的市场预期；部分房产中介、房产自媒体等渲染房源紧张，参与哄抬房价，推波助澜。

从消费者角度来看，东莞是一个藏富于民的城市，民间储蓄率很高。据不完全统计，东莞实际人口超过1000万，而住在商住小区里的只有200多万，还有七八百万人没有住进小区，房地产消费有庞大的人口基数做支撑。东莞低门槛的购房要求，加上持续上涨的市场情绪传导，促使消费者争相买房。

另外，一些不合理的市场预期，会加剧房地产市场的不稳定性，并形成连锁反应。例如，东莞某镇街几年前拍出的一块地王，对房价涨势的预估过于乐观，至今仍未建成。业内人士估算，这块地必须等到该镇房价涨到3万元/平方米时出售，才能获利，而该镇目前均价每平方米只有2万元出头。

影响

谁会是最终埋单者？

7月11日，在东莞厚街镇，一个商业办公楼盘的销售中心开放。来自深圳的赵先生在附近吃饭，听到消息后赶过来，详细询问情况。赵先生介绍，他在深圳已经没有购房名额，东莞成为他投资的首选地。

该楼盘的销售主管杨兰回忆，销售中心开放当天是周六，半天时间共接待了400多批购房客。楼盘的20名销售经理人手不够，还外聘了30名销售经理。火爆程度超出杨兰的预料。

其中，有一名来自东莞沙田镇的周先生直接提出，希望能够购买一层楼，并享受一定优惠。杨兰分析，像周先生一样，90%的客户是用来投资，而只有10%的客户是用于自己办公或创业。

一名资深房地产经理告诉记者：“房地产领域有句行话：面粉涨价了，面包肯定也会涨价。这是一个连锁反应。”地价上涨，会带动商品住宅价格上涨。而住宅价格上涨，也将带动商业办公楼盘、商业门面乃至工业厂房涨价。从厚街这家商业办公楼盘的火爆情况，似乎已能看出端倪。

这种连锁反应，对于东莞引进和留住人才、招商引资、制造业发展，都将产生一定的影响。

东莞是制造业大市。去年，全市新登记市场主体24万户，总量124万户，其中企业56万户，个体户68万户，均居全省地级市第一。

投资者的增长，很大程度上得益于东莞的成本优势。此前，东莞工业用地地价约为深圳的五分之一，不到广州的四分之三；东莞写字楼均价为深圳的五分之一，广州的四分之一。如果房价上涨，带动写字楼和工业用地价格上涨，这种成本优势将逐步丧失，对于东莞承接广深等中心城市创新外溢极为不利。

房价上涨时，市民可以选择不买。但工业用地涨价，企业却极为被动。东莞某企业的负责人告诉记者，公司的固定生产设备、消防设施等投入极大，房东说要涨价，企业难以搬走，只能忍气吞声承担损失。

有业内人士对此则持另外一种观点：东莞房价上涨的影响，不是绝对的，而是相对的。是喜是忧，与东莞产业转型、城市品质提升、市民收入增长等有很大关联。

该业内人士认为，东莞虽然是制造业城市，但制造业并非一成不变。从最初的“三来一补”，到其后的“世界工厂”，再到如今建设粤港澳大湾区先进制造业中心，城市在变化、产业在进步，关于房价大可不必“谈涨色变”。

“如果在东莞房价上涨的同时，产业结构在优化，企业效益在增加，城市品质在提升，劳动者的收入水平在同步增长，那么整个城市的发展就是良性的。”这位业内人士建议，东莞不仅要稳控房价，更要加快产业转型，增加群众收入，这才是治本之策。

应对

密集出台调控措施

几个月来，在房价上涨的同时，东莞市住房城乡建设局等相关部门也在密集出台房地产市场调控措施。

6月底，市住房和城乡建设局对东莞楼市开展为期两个月的大规模整治行动，严打房地产开发企业捂盘惜售、中介哄抬房价、业主抱团涨价等行为。东莞超700家房产中介承诺“不哄抬房价”，规范和约束从业人员执业行为。

7月2日，市住房和城乡建设局、发改局等单位联合发布《关于进一步加强商品住房预（销）售管理的通知》，将加快在建商品住房入市销售，加强商品住房销售价格指导和销售监管，首次申报价不得高于镇街均价的10%。

7月15日，市住房和城乡建设局等单位联合发布《关于加强商品住宅网签销售信息公开的通知》，将定期发布网签房价及住宅库存，提高房价透明度，合理引导市场预期。

市住房和城乡建设局负责人提出，东莞要保持房价平稳，加大住房供应，保障群众住有所居。具体而言，东莞每年新增近20万人口，要做好未来5年东莞的住房发展规划，把新增人口与住房建设在空间上做好布局。加大住宅用地供应量，2020年的住宅用地供应量，将比2019年增长接近一倍，预计新增供应商品住房逾5万套，创近年新高。加大住房保障，目前全市已累计筹集建设保障房、人才房（安居房）、租赁房合计约6.3万套。

在东莞，一批房地产市场乱象已经被严肃处理。

东城某小区业主委员会换届选举，公然在小区张挂多条横幅，鼓吹组织业主把二手房价从3万元/平方米炒到5万元/平方米。市住建局接到举报后，立即责令该小区业委会拆除横幅，并进行了严肃批评。

南城某个楼盘预计到国庆前后才开始预售，然而连日来，却频频传出该楼盘一房难求、房价“破四”、收“茶水费”等“风声”。市住房和城乡建设局立即约谈了该楼盘开发商，敦促其切实规范经营行为，采取措施遏制外围炒作，不得扰乱市场秩序。

7月15日，深圳发布新一轮楼市调控政策，通过调整商品住房限购年限、调整贷款利率加点等硬性措施，加强房地产市场调控。

东莞市住房和城乡建设局局长何绍田表示，接下来针对今年以来二手房价格上涨过快以及房地产市场乱象，东莞将继续加大打击力度，抓紧研究优化房地产调控措施，促进东莞房地产市场平稳健康发展。

此外，东莞还将加大安居房配建力度，选取5至6个镇街探索试点“三限房”，即限地价、限房价、限销售（出租）对象，加大对产业人才和特殊群体的住房保障力度。

（应受访者要求，文中部分人物为化名）

声音

市房地产协会秘书长陈骏良：

东莞房产调控的两个矛盾、两种策略

东莞和全国很多城市不同，有非常特殊的市情，也导致东莞房产调控存在两个难以调和的矛盾。

第一个矛盾是，东莞外来务工人员占据全市总人口的四分之三。这些外来务工人员，有的已经在东莞工作十几年甚至几十年，为东莞经济社会发展作出了极大贡献。东莞想保障这些人能在东莞买房，因而限购限售政策相对宽松。然而因为政策宽松，吸引了很多外来炒房客，推动了东莞房价尤其是二手房的上涨。如果东莞抬高购房门槛，外来炒房客固然被管住了，但东莞数百万外来务工人员买房的路，也会受到影响。

第二个矛盾是，今年受新冠肺炎疫情影响，东莞制造业饱受冲击，经济发展动能减弱。土地财政是促进基础设施建设、增强经济发展活力、加速东莞经济复苏的有效方法之一。然而地价高了，也会导致房价上涨。如果降低地价，经济复苏又缺乏有效动能。政府面临两难选择。

破解当前的两处困局，东莞可以有两种策略。

第一种策略是，要认识东莞房价存在冷热不均现象。虽然中心城区、松山湖、临深片区房价上涨较快，但很多镇街依然平稳。通过鼓励这些镇街加大住宅供应，能够缓解局部过热带来的压力。

第二种策略是，东莞其实并不缺房子，有大量的私人房、农民房，可以解决低收入群体的住房问题。东莞在城市更新过程中，既要考虑到高收入群体、高层次人才的需求，也要考虑到普通劳动者和低收入群体的需要。东莞可以通过改善城中村环境，改建农民房用于出租，加快建设人才房、公租房等多种手段，加强低收入群体的住房保障。

记者手记

找到制造业与房价的平衡点

高房价对制造业而言，是一把双刃剑。处理好制造业与房价的关系，关键在于找到一个平衡点。

高房价对制造业的伤害不言而喻。一些制造业利润单薄，尤其是东莞以加工制造业为主，劳动群体的收入并不高。城市房价迅速上涨，对制造业肯定会有挤压。

但从另一个角度来看，房价上涨也能促进和倒逼城市转型升级。房地产市场的发展，能够带动城市基础设施建设，在市场无形的手调控之下，吸引高端产业、高层次人才向东莞集聚。

所以，探讨房价与制造业的关系，首先要明确，东莞要留住什么样的制造业？

制造业也分为先进制造业和低端制造业。当前，东莞正在建设广东省制造业供给侧结构性改革创新实验区，提出将东莞建设成为具有全球影响力和竞争力的先进制造业中心。制造业供给侧结构性改革的重要使命，就是实现东莞制造业的转型升级。

然而，万丈高楼平地起，东莞制造业转型升级，不可能一蹴而就。在这个漫长艰巨的转型过程中，需要找到一个房价与制造业的平衡点。如果房价过高，则会伤害制造业根基；如果片面限制房价，则不利于基础设施建设和城市发展转型。

关于调控房价，政府有非常丰富的工具箱。什么时候用、用到哪种程度，考验着一座城市的现代化治理体系。不失之过宽，不困之过严，东莞要通过恰当的政策组合拳，找到制造业与房价的平衡点，将“双刃剑”的积极一面发挥到极致。

【记者】吴擒虎

【策划】黄少宏 顾晨白

【摄影】孙俊杰 龚名扬