桂城叠北村民何小姐没有想到，儿时野炊的地方将建起全新的产业小镇。“以前这里就是农田，而后逐渐演变成如今的华南汽车城，现在又将迎来新改变，我和家人很期待。”她说。
何小姐口中的产业小镇，是桂城于3月11日动工建设的爱车小镇。这一采用全国首创土地“混合开发”模式进行改造的项目，将建设成大型综合性汽车文化产业小镇，促进产业集聚与沿线城市景观提升。
近年来，桂城正通过大力攻坚村级工业园改造，释放更多城市、产业发展的新空间。除了爱车小镇取得新进展外，桂城还诞生了佛山首例由开发商参与的整村改造项目；与爱车小镇同样采取全国首创土地“混合开发”模式的澳门城项目，也加快了建设步伐。
充分发挥公有资产引领作用，广泛参与，桂城迈出了探路南海中心城区旧改的坚实一步。
诞生两宗全国首创“混合开发”项目
行驶在宽敞的海八西路上，道路两旁原有的华南汽车城正在进行一场变革：首期改造的土地已基本完成整理，通过投入超百亿资金，这里将诞生以汽车销售及售后服务、汽车文化旅游、行政办公、餐饮娱乐、酒店服务等为一体的大型综合性汽车文化产业小镇。
除了形态将发生翻天覆地的改变，其将采用南海在全国首创的土地“混合开发”模式进行改造，也备受社会各界关注。具体来说，该项目将通过“出让+出租”“国有+集体”“住宅+商业”的方式进行开发。
通俗地来说，此改造模式就是通过几块地“打包”发展，既要开发商住又要做好产业配套。业内相关人士表示，通过“混合开发”的手段，允许“产业用地+住宅用地”“国有用地+集体用地”“出让+出租”三层面的混合，用“工改商”带来的回报去弥补“工改工”回报慢、周期长的问题，以此达到政府推动产业发展的意图，同时又能平衡经济账，保障权属人的利益，实现多方共赢。
“爱车小镇项目是全区重点打造的20个村级工业园连片改造示范项目之一。通过积极探索‘混合开发’模式，其将在一定程度上对全区村改工作起到较好的示范带动作用。”南海区委常委、统战部部长潘永桐说。
同样位于桂城、采用“混合开发”方式的还有澳门城项目。2019年12月，澳门城项目、爱车小镇项目相继挂牌出让。按照计划，澳门城项目将通过引入澳门商业街区设计特色、科创文化产业集聚，并借助粤港澳大湾区的资源整合优势，吸引瞪羚企业、澳门高端人才等落户。
作为全国、全省土地改革的先行地，2019年初，南海区颁布的“三旧”改造新政——《佛山市南海区城市更新（“三旧”改造）实施办法》（下称《实施办法》），就提出允许并鼓励实施混合开发复合利用土地，加快连片改造。澳门城项目、爱车小镇项目正分别是《实施办法》颁布以来的首个、第二个试点成果。
桂城叠北村民孔先生期待着，未来爱车小镇改造完成后，周边环境将进一步优化提升，村集体收入能实现可持续发展。同时，在小镇内即可享受购物、体验、居住等一体的消费方式，为当地提供更多的就业岗位。
社会各界参与旧改积极性提高
“在南海、桂城，‘三旧’改造已成为目前促进区域经济发展、优化城市发展格局的重要手段之一。”桂城“三旧”办相关负责人说。
作为南海中心城区，桂城深知未来城市、产业的发展空间就在旧村居、旧厂房、村级工业园。数据显示，桂城目前土地开发程度已高达70%，远超国际警戒线30%的标准。除了土地开发强度较大，产出较低，产业形态与城市形象不适应等，也倒逼桂城需加快攻坚村改的步伐。
在上述负责人看来，过去十多年来，桂城“三旧”改造已经历三个阶段。其中，第一阶段为2008年至2013年，这一时期各部门均在“摸着石头过河”，政策体系有待完善，能推进的项目数量有限；第二阶段为2013年至2016年，得益于2013年南海出台的旧改政策，进一步调动了社会资本参与的积极性，从而储备了一定的旧改项目；第三阶段则是2016年至今，结合政策红利，在政府、土地权属人、村居、企业等多方面努力下，桂城多个旧改项目取得一定的成果，提升产业发展形态的同时，促进了城市格局的蝶变。
“原来大多数为省内企业、资本加入旧改，而2018年以后，越来越多的北方资金也开始投向了南海桂城的旧改项目。这也说明社会各界对于城市更新的认可度、积极性在不断提高。”上述负责人说。
以村级工业园改造为例，作为“三旧”改造的重点，目前南海已形成的8种较为成熟的改造方式，其中桂城均有代表项目。一是国有资产主导改造模式，代表案例为桂城天富科技城；二是连片改造、混合开发模式，代表案例为爱车小镇；三是旧村居旧厂房混合改造模式，代表案例为桂城夏北整村改造项目；四是微更新、微改造模式，代表案例为桂城德鸿文汇创意园；五是挂账收储、收回出让模式，代表案例为军区农场；六是集体建设用地入市开发模式，代表案例为石大正小城项目；七是社会资本投资改造模式，代表案例为南海新经济小镇项目；八是生态复垦复绿模式，代表案例为桂城石半月岛复垦复绿项目。
公有资产出资引领是桂城推进旧改的另一亮点。2017年，桂城街道办事处组建集体土地整备中心，集结专业力量统筹辖区内的土地管理和开发，改变过去分散管理的状态，同时培育专业力量处理土地事项，极大提升了工作效率。
经过不断的探索尝试，桂城公有资产和集体土地整备中心逐渐形成租地自建、转租、混合开发、公有资产与村集体资产共同出租、出让、托管等多元模式，通过优化村集体收益比例，营造利益共享、风险共担的发展局面，既提高城乡融合过程中村集体的参与度和积极性，也在一定程度上缓解公有资产短期的资金压力，以储备更充沛的资金支持后续建设或者其他环节。
力推八大重点城市更新片区改造
在已有的基础上，桂城旧改正走向更深层次，并逐渐呈现出从原有单一的产业园区，转变为打造产业生态社区的发展脉络。
2018年初起，桂城将更多的改造精力放在了推动产业项目的发展上，并鼓励联动改造，通过房地产、商业项目的开发，反哺实体产业的发展，让人才不仅能在桂城工作，更能留在这里生活、消费。
2019年，桂城更进一步明确，将通过城市更新、村级工业园整治与招商引资三者紧密结合，高标准、高质量建设一批产业生态社区，实现“先生态、后生活、再生产”三生相融的一体化发展。
同时，桂城也从过去更多的以单独地块改造，逐渐过渡为从片区统筹谋划的角度出发，推动区域内旧改项目的连片改造、混合开发；更加注重投资的效益和品质，而不是单纯考虑建筑体量的多少，转而经过科学测算投资效益，从实现产业多元化发展的角度出发进行改造规划。
为突破连片改造的难题，目前，桂城力推旧改工作与城市规划相结合，并按照省、市、区各级发展规划，围绕“两核一轴一带一片区”的布局，加快推动夏北扇面工业区、南海新经济小镇等一批在建项目落地。
从制度上做好保障，目前，桂城已专门成立村改工作领导机构，并由桂城街道党工委书记麦绍强任总指挥。该机构下设政策组、拆除组、招商组等若干个工作小组，全面加强村改工作的领导力量，做好人员调配，由此推动村改工作的全面开展。
“接下来，桂城将推进区域内八大重点城市更新片区改造，实现以城带乡，城乡共建。”桂城街道办事处主任岑灼雄说。八大重点城市更新片区包括映月新城、千灯湖—广东金融高新区、文翰湖国际科创小镇、怡海湖科创产业带、半月岛都市生态区、叠滘水乡-双溪小镇、爱车小镇、平洲玉器珠宝小镇。
岑灼雄表示，瞄准“两高四新”产业发展体系中的生物医药、新材料、新一代电子信息技术等产业领域，在依托现有产业平台的基础上，桂城将加速村改进程，打造更多产业社区、现代化载体平台，预计将为产业腾笼换鸟、培育引进新经济腾出约2000亩的发展空间。
■直击
南海桂城爱车小镇11日动工建设
首期投资超百亿，将采用全国首创“混合开发”模式改造
采用全国首创“混合开发”模式的旧改项目在南海桂城动工。3月11日，时代中国·爱车小镇（下称“爱车小镇”）项目在佛山市南海区桂城街道叠北社区动工，项目将分两期改造，首期总投资超100亿元。
据悉，该项目系采用南海在全国首创的“混合开发”模式进行改造，即“国有+集体、住宅+产业、出让+出租，以产业开发为主、住宅开发为辅”的土地复合利用方式，通过引入社会资本跨界共建，建设以汽车销售及售后服务、汽车文化旅游、行政办公、餐饮娱乐、酒店服务等为一体的大型综合性汽车文化产业小镇。
产业景观双提升
拓展城市新空间
在2月底吹响攻坚村改的冲锋号后，爱车小镇动工更进一步加快了南海中心城区的旧改速度。2月下旬，南海举行广东省城乡融合发展改革创新实验区建设暨村级工业园区升级改造现场巡查，提出将集中力量攻坚，确保今年拆除整理村级工业园2.5万亩，力争突破3万亩的目标不变。
爱车小镇是南海区产业提升改造的重点项目之一。其位于海八路南北两侧，南海大道以西，汾江河以南的围合区域，西接佛山中轴线北门户区，东临千灯湖商贸综合区，区位优势明显。项目总占地面积1352亩，其中，首期启动改造范围625亩，总建筑面积75万㎡；海八路南侧二期项目占地约552亩。
爱车小镇承担着探路南海中心城区旧改方向、提升旧改效率的重要任务。按照计划，爱车小镇项目内长达1.5公里的城市主干道延展面，改造后将极大提升城市面貌，全方位展示汽车产业升级改造新形象；同时，长约1.8公里的沿江面，改造后将充分展示桂城一河两岸景观风貌。
全国首创土地“混合开发”模式将如何落地？“小镇所在地块出让时，就明确了国有土地将局部改为住宅，部分改为商业办公场所；集体土地则将打造以汽车产销、体验等于一体的配套综合性载体。通过打造该项目，让人们可以在这里工作、生活、消费体验等。”桂城街道办事处主任岑灼雄说。
爱车小镇是桂城首个商业开发后不改变原有产业主题的“三旧”改造项目。按照计划，完成改造后，该项目将串联起佛山中轴线与千灯湖轴线重点区域，进一步拓展佛山中轴线北门户片区空间，同时，还有望推动叠北集体经济可持续发展，促进发展汽配等产业集聚、沿线城市景观提升。
租金容积率均提升
实现政企村多方共赢
叠北社区党委书记庞朝汉很是感慨，“经过几年的整理，目前爱车小镇所在地工业区均已搬迁，小镇项目终于落地，村民盼望的心也终于落下了。”
建于1999年的华南汽车城是爱车小镇的前身。随着城市化进程加速，华南汽车城开始暴露出业态功能单一、服务档次不高、片区综合配套服务、空间布局杂乱、土地利用价值低等问题。
改造提升势在必行。2015年，爱车小镇所在地块原有村级工业园开始陆续拆除。2019年12月底，时代中国竞得爱车小镇所在地块，采取国有建设用地使用权出让混合集体建设用地使用权出租的方式进行开发，以产业为主导改造方向。
“爱车小镇改造前容积率仅0.8—1.0，拥有载体约20万平方米。一期完成改造后，总建筑面积将达75万㎡，租金也将由现在的十几元上升至23元/平方米，让村集体、企业、社会共享城市更新的红利。”岑灼雄说，另一方面，时代中国总投资将超百亿元，对于当地社会经济发展、税收等方面将起到一定的拉动作用。
作为爱车小镇的运营建设方，时代中国十分看好南海桂城的发展前景。“佛山、南海是时代中国投资的重要区域。结合集团2016年提出的打造未来产业小镇的概念，爱车小镇项目正十分契合我们的发展目标。时代将通过这一项目，实现区域现有汽车产业的集聚提升，满足未来消费升级的需求。”时代集团副总裁兼佛山公司总经理周四阳说。
在桂城街道“三旧”改造办相关负责人看来，推进连片改造更新项目的过程中，为支持新产业、新业态发展，提升连片改造地区的产业活力，通过鼓励实施跨性质、跨用途、跨空间的混合开发模式推动连片改造，将有望调动各方参与改造的积极性。
除了政府引导外，爱车小镇项目也充分调动社会各界的参与性。比如，在前期开发过程中，向社会各界广泛收集在土地规划、产业设置等方面的建议。同时，还通过发挥南海区汽车行业协会的作用，统筹区域内主要汽车行业企业商户，共商共议爱车小镇的提升改造蓝图，并为日后有意向进驻的企业搭建平台，提供后续服务支撑。
■延伸
桂城今年力争完成4500亩村级工业园改造
结合大规划大拆除大建设，实现村改招商同步抓
“2020年，桂城计划启动32个村级工业园改造项目，总面积近3700亩，力争完成4500亩。接下来，桂城必须要以壮士断腕的坚决态度去攻坚村改。”在日前举行的广东省城乡融合发展改革创新实验区建设暨村级工业园区升级改造现场巡查活动上，桂城街道党工委书记麦绍强说。
在做好防疫工作的同时，桂城正全力推进复工复产，深化村级工业园整治升级是今年将开展的重要工作之一。据悉，年初至今，桂城村级工业园已完成拆除487亩，启动或正在清拆约630亩。桂城2019年完成村级工业园征拆提升2785亩，超额完成南海区下达任务，全区形成的8个“三旧”改造样板中，桂城占5个。
推动村改不仅有利于提升城市形态，拓展产业发展空间，还能留出更多的空间实现“腾笼换鸟”，大力发展“两高四新”的产业，实现政府、社会、村民的三方共赢。接下来，桂城希望加大宣传动员的力度，让更多的群众树立长远的眼光，主动参与、支持桂城的村改工作，享受旧改带来的城市形态提升、利益共享。
在推动村改的同时，桂城将致力打造更多“有故事、有乡愁、有情怀、有个性、有颜值、有IP、有税收”的产业生态社区，其中，夏东、夏西、夏南一、夏南二、石、平南、平西等一大批近1500亩的旧改项目近期将陆续落地。
同时，桂城将坚持产业引领，坚决要求村级工业园改造产业及公建配套比例必须达到六成以上，推进生产、生活、生态相融的主题式产业社区建设，不断提升城市对年青人的吸引力。
麦绍强透露，接下来，桂城将结合大规划、大拆除、大建设，将村级工业园改造和招商引资工作同步推进，并计划在深圳、广州举办专场推介会，充分依托粤港澳大湾区、广佛全域同城，吸引更多创新资源、优质企业落地桂城。
【撰文】李欣 杜建新
