从高空俯瞰，由各类厂房组成的南海九江临港国际产业社区连片蜿蜒。未来，在这3723亩的工业园区上，将迎来美国联合矿产耐火材料、MSAC个人健康护理卫生用品、MDPC卫生复合材料等为代表的绿色生态高端智造产业落户。

九江临港产业园鸟瞰图

三个项目计划土地需求共约200亩，固定资产投资约9亿元，预计年产值达13亿元，年税收达6400万元。此外，已有多家非织造布及关联产品类、新材料类、高新科技类的企业意向进驻，产业集聚效应初步形成。

九江镇临港国际产业社区土地整理项目是区、镇村级工业园改造示范项目，亦是九江镇头号工程。放眼佛山乃至珠三角，像临港项目如此大面积的连片成熟工业土地有如凤毛麟角。连片的地块更利于吸引优质的项目入驻，为高质量的招商引资，形成和壮大特色产业集群提供坚实基础。

但要进行升级改造，摆在面前的首先是产权整理这块“硬骨头”：3000多亩的地块，权属涉及24个经济社，如何在短时间内快速完成土地整理？九江率先探索出了自己的村改模式。

两次产权整理背后的创新

在九江公资办，有一张不断更新迭代的地图，记录着临港项目的土地整理情况。

这一项目整理面积约3723亩，其中征收区域面积约2673亩，合作开发区域面积约1050亩。 截止6月底，共整理了河清一村、二村共1596亩土地，今年上半年还将计划完成镇南村约938亩土地整理工作，年内将根据招商需要逐步推进河清片区约450亩（征收区域内）、镇南片区约120亩（合作开发区域内）的地上建筑物拆迁补偿工作。

这一个个看似平常的数据背后，是九江临港项目核心团队啃下的一个个“硬骨头”。

第一个“硬骨头”就是权属整合。临港项目土地历史所有权界线纵横交错，分属河清社区、镇南村以及烟南村，权属涉及24个经济社，村级工业园改造升级面临较大困难。

要进行土地整理，第一步必须先理清产权归属。“2018年底，项目核心团队就已经和各相关村居、经济社进行沟通、调研，充分了解村民意愿，多次修改土地权属界线调整方案。以“征租结合”连片开发、“裁弯取直”理顺界线为方向，开展改造工作。得益于产业兴镇的深入民心，方案得到了村（居）委会的大力支持。”九江镇副镇长刘冠勋说。

在村改工作开展中，九江的“党建强镇”得到充分体现。一层一层的做工作，仅用了半个月的时间，从村（居）委会书记到经济社社长再到村民，基本达成了项目土地整理的共识——将24个村民小组的土地所有权，按“裁弯取直”方式整合为4个所有权，为接下来的村改工作奠定了基础。

九江临港产业园效果图

在村民的大力支持下，第一个“硬骨头”顺利啃下，但接下来又有难题摆在前方——相互交错的征收区域和合作开发区域。

临港项目采用的是“征7租3”的开发模式。土地整理的目标为征收临港项目范围约70%的连片集体建设土地，余下30%的土地纳入合作开发（租赁），由区、镇公资联动，共同成立佛山市南海江兴产业投资发展有限公司运营、管理。

经过前一轮产权整理，征收区域和合作开发区域还是相互交错。“我们希望通过产权置换，使征收区域集中在一起，使地块利用效率达到最大化，更方便后续的项目引入和出让。”刘冠勋介绍 。

为此，核心团队成员翻阅了大量法律法规和相关资料，在十几个以夜续昼的晚上围绕区域整合进行相关讨论，寻找理论支持，最终交出了圆满的解决方案。

成功地进行产权整理和置换，在没有任何先例可借鉴的情况下，九江探索出一条村改的先锋道路。

区镇村三级合力提升

能快速完成土地整理，啃下产权整理“硬骨头”，得益于强大的团队支撑。

作为区镇两级的重点项目，临港项目首先建立了九江临港国际产业社区联席会议制度，联席会议成员由南海区国资局、九江镇主要领导、分管领导、项目负责人等组成，就临港社区的重大事项作出决策；正式成立临港项目公司——佛山市南海江兴产业投资发展有限公司后，从公资办内设机构中抽调骨干力量组建项目核心团队，团队成员包括土地开发、法务、财务、文秘、园区建设等，在临港项目中发挥专业所长，把关项目规划、运营策划、财务审计、法律风险等，平稳推进各项工作。

“能进行那么多创新的工作，是区镇村三级合力的成果。”刘冠勋总结道。其实，在临港项目上，九江创造了南海的多个第一，除了产权整理外，九江还计划将临港项目的集体土地列入至国有土地整备中心，将更有利于大项目的引入。

强担当，敢于啃“硬骨头”，用创新的方法进行村级工业园改造，九江的临港项目团队无疑以实际行动，诠释了九江党员的“守底线、强担当、提效能”。

“九江未来发展的空间就在村级工业园。”长年与土地打交道的刘冠勋深有感触，原有村级工业园低端产业形态带来了大量环保、社会管理、安全生产等难题，必须下定决心推进村级工业园升级改造，释放发展空间，推动传统优质企业转型升级，更好集聚优势产业。

临港产业社区产权整理前

临港产业社区产权整理后

改造前的临港项目是以仓储为主的钢材市场，厂房物业标准低，不少还缺失合法的报建手续，来往的大车不仅造成扬尘污染问题，也对路网造成很大损害，更直接影响到附近村民的生活作息。如何将项目进行改造提升，一直被刘冠勋记挂着。

而如今，根据项目推进计划，2021年将对租赁区域进行建筑载体建设，3-5年内预计建成约80万平方米建筑，以满足招商引资需要。同时，九江镇将着力打通与周边园区的联动，完善社区内路网以及周边园区接驳路网，并在社区内配套建设员工村级租赁性住房。预计整理完毕后，平均每年将产生税收约6.5亿元，带动就业岗位预计达13000个。

这也意味着，整理完后的临港项目，不仅将集聚新材料类、高科技类企业的入驻，还将改善周边村民的居住和出行环境，更将有效带动九江镇房地产、服务业等第三产业的发展。

“对于我们来说，就是希望能通过自己的努力让这个地方有实质性的好变化。”刘冠勋说。

【南方日报记者】蓝志凌

【通讯员】陈国杰 关焕建

九江三旧办供图