12月28日，佛山市南海区桂城街道映月新城机械广场北区地块出让，由保利华南实业有限公司以总价77.5亿元竞得。据悉，这是桂城年内推出的最后一块“工改住”项目地块，映月新城城市配套将更加完善，并致力实现生产、生活、生态“三生融合”的发展格局。
映月新城是桂城重点发展的三大片区之一。除了加快完善城市生活配套外，映月新城还将做强产业配套。12月31日，该片区内的两宗大型集体工业用地及集体物业将竞投，通过进一步优化“工改工”产业载体开发利用，吸引高新产业企业入驻。
地块位置示意图。图源自佛山市公共资源交易中心官网
打造复合型产业社区留住人才
映月新城机械广场北区地块位于佛山市南海区桂城街道夏平路北侧、东信北路西侧，面积约200亩。该项目将作为映月新城一期核心项目进行开发，规划打造为集青少宫、图书馆、学校、总部、居住于一体的城市综合体。
作为桂城推进城乡高质量融合发展重点打造的三大示范片区之一，映月新城在桂城构建面向湾区的“两核一轴一片区”发展格局中，是未来10年发展的重中之重。映月新城面积约21.87平方公里，目前已建成比例为80%，居住人口约27万人。片区与广州白鹅潭隔江相望，20分钟便可到达珠江新城，而距广州南站仅13公里，距广东金融高新区不到7公里。
出让文件要求，竞得人须配建计容建筑面积不少于1万平方米的商业、办公物业，建设不少于2.5万平方米街区式商业物业，商业务服业设施开发投资总额不低于4亿元，并配建空中连廊、城市书店、活动中心、开放绿地及停车位等生产、生活、生态载体空间，部分物业还要求由竞得人自持并运营10年等。
为更进一步优化城市空间，出让文件还要求，项目范围内的建筑楼体应结合建筑风格及周边城市夜景进行灯光亮化设计，其中商业还应通过丰富屋顶绿化和灯光，创造漫游式生态景观。
桂城街道办事处相关负责人介绍，出让地块设置的相关条件，是出于打造复合型产业社区的考量，也体现了桂城“优配套”“强配建”的决心。桂城希望通过打造涵盖住宅、商业、餐饮、教育、娱乐等功能于一体的复合型产业社区，留住人才和产业，推动城市、产业的良性循环发展。
作为南海中心城区，桂城深谙，有什么样的城市就有什么样的人才，有什么样的人才就有什么样的产业。在日前举行的中共佛山市南海区十三届十次全会上，桂城街道党工委书记麦绍强表示，如何吸引人才聚集、如何留住人才，将是桂城“十四五”发展的关键。留住人才，桂城靠的是生活品质硬实力。
为此，近年来，桂城在教育、医疗、交通等方面不断加大投入力度，提升城市生活品质，坚持并提高住宅地出让关于配建医院、配建学校、配建公园连廊、配建商业产业载体的要求。
映月湖。南方日报记者戴嘉信 摄
以“村改”重构城市发展空间
当前，桂城土地开发利用强度已超60%，要引领高质量发展，必须坚持规划引领、土地集约、产业主导、连片开发、片区统筹等原则，坚持“大规划、大更新、大拆除、大改造”模式腾笼换鸟，坚持优化“工改工”发展模式，打开未来产业、城市发展空间。
桂城街道办事处主任岑灼雄表示，“空间”是桂城面向“十四五”的关键词之一。为此，桂城要大刀阔斧推进村级工业园改造，加快空间再造，破解产业发展瓶颈。数据显示，桂城近三年累计完成拆除整理8325亩，其中5000亩属旧厂房改造为产业类项目，占比达60%。2020年，桂城提前完成了4400亩的年度拆除整理村级工业园整治任务。2021年，桂城还将有容积率约3.0以上的120万平方米产业载体开工建设。
在“三旧”改造工作中，要重点保障产业空间，如桂城已率先启动旧村整村改造的夏北社区，有49%的土地空间保留作产业用地；近4500亩的平洲工业园片区改造，其中七成将转为国有工业产业用地等。
今年1月，桂城映月新城规划发布及推介会举行，披露片区未来发展蓝图。南方日报记者 戴嘉信 摄
不仅如此，即将在12月31日举办的两宗大型集体工业用地及集体物业竞投，也体现产业空间优先的原则。两宗地块均位于映月新城内，分别是夏东社区涌口股份经济合作社西工业区的土地开发竞投（下称“夏东社区土地开发竞投”），以及夏北社区夏北经济联合社夏北扇面产业中心物业使用权租赁竞投（下称“夏北扇面产业中心物竞投”）。上述地块均将通过桂城街道办事处介入统筹的模式，量身定制规划条件和引导政策，旨在进一步优化“工改工”产业载体开发利用，吸引高新产业企业入驻。
根据夏东社区土地开发竞投条件，地块分A1区和A2区两部分，其中A1区为保留宗地，A2区为出让地块，合作期限分别为20年和43年。此外，还明确要求建设“以厂房、配套用房为主，不得建设员工宿舍、公寓等居住性质的物业”，同时对层高、荷载、容积率及绿地建设等作出定向定量要求，充分体现围绕提升产业环境、建设现代产业服务的发展规划。
而夏北扇面产业中心物竞投的要求则更为严格，除了租期同样长达20年，同样载明“不得利用租赁物从事‘工改商’‘工改住’等违法违规行为，不得在租赁物范围内经营住宅、专家楼、宾馆、酒店、招待所和培训中心等非生产性配套设施”外，更由桂城街道经济发展办公室介入作为监管方，每年开展监管考核。
夏北扇面产业中心的考核内容体现改造后的产业经济发展要求，包括自签订租赁合同之日起2年内不少于10家获得国家高新技术企业认定的企业从区外迁入、不少于10家规模以上工业企业从区外迁入，第3个自然年度起项目每年每亩税收产出不低于30万元等。
从竞投条件来看，两宗“工改工”项目起点高、租期长、标准严，对现代产业孵化、优化产业结构有长远意义，一改以往出让、出租集体物业租期短、产业散、产值低的观感。这也体现了桂城打造高质量产业载体，改写以往集体物业出租只看重短期租金收益、产业招商发展“不成气候”的决心。
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映月新城地块开发相关要求
挂牌文件要求，宗地开发投资总额不低于18.2亿元，分为A、B、C、D区建设。其中A区、B区、C区为城镇住宅用地兼容零售商业、餐饮、旅馆、商务金融、娱乐用地，D区为城镇村道路用地；文件显示，A、B、C三区住宅总计容建面≤352720㎡，限高100米；三区兼容商业服务业设施总计容建面≥79360㎡，且≤88180㎡。
在配建方面，地块也有一定的要求：
①竞得人须在宗地红线范围内按要求建设虚线公园绿地，须全天候对公众开放。其中A区用地面积不少于5500㎡，B区不少于6700㎡，C区不少于7435㎡，且都不纳入小区绿地率计算。
②竞得人须建设宗地红线范围外甲申涌的两侧开放绿地，占地约8.6亩，绿化造价标注不低于500元/平方米。
③竞得人须在宗地红线范围内C区设置1所18班幼儿园，用地面积≥5400平方米，计容建筑面积≥3780平方米。
④竞得人须在宗地红线范围内（A区或B区）配建计容建筑面积不少于10000㎡的商业、办公物业，对应100个停车位。
在项目建筑设计方面，地块使用权出让监管协议也有明确要求：
①竞得人须在宗地红线范围内A区、B区、C区之间设置空中连廊连接，并经 B 区接入映月湖公园；连廊须设置独立通道，并须全天候无偿向社会开放。
②竞得人须在宗地红线范围内的建筑楼体应结合建筑风格及周边城市夜景进行灯光亮化设计，其中商业还应通过丰富屋顶绿化和灯光，创造漫游式生态景观。
③竞得人须在宗地红线范围内（A、B区）建设街区式商业物业，计容建面不少于25000㎡，自取得不动产权证及办理商事登记之日起由竞得人自持并运营10年。
④竞得人须在宗地红线范围内（A或B区）建设城市书店（对应为零售商业用地）1处，计容建面不少于3000㎡。
⑤竞得人须在宗地红线范围内（A或B区）建设青少年教育活动中心（对应为娱乐用地）1处，计容建面不少于5000㎡，自取得不动产权证及办理商事登记之日起由竞得人自持并运营10年。
⑥竞得人在宗地红线范围内配建服务型公寓（可通天然气），不大于17600㎡，须集中设置。
【南方日报记者】李欣
【通讯员】杜建新 李芳毅
