沿着海八路自东往西走，经过桂江立交后，连绵数公里的华南汽车市场是珠三角地区最具规模的汽车销售集聚区，年销售额超百亿元。如今，这里正加快打造体量达70万平方米体量的大型综合性汽车文化产业小镇——爱车小镇，成为佛山南海促进城乡融合发展的标杆项目。

爱车小镇是南海区20个连片改造产业社区示范项目，规划总面积约1352亩。一期位于海八路以北，占地面积约800亩，由于早期开发无序，造成了片区土地手序、规划混乱，土地权属复杂、不规整，不同性质的土地相互穿插，给项目改造提升带来很大困难。

为了突破土地瓶颈，以新一轮地治改革为契机，南海区创造性通过土地整合归宗、土地置换、统筹开发，打破原来土地权属界线，将部分国有土地和村集体土地进行置换，重新划分宗地和确定产权归属，实现土地连片整合，打造出全国首个“国有+集体”“出让+出租”“住宅+商业”的混合开发模式项目。

最大汽车交易市场启动改造

政村联动遭遇土地碎片化瓶颈

爱车小镇项目前身是珠三角地区规模最大、品牌最集中、功能齐全的汽车交易市场，以及连片工业园区，共发展见证了南海城市化和工业化的历程。

叠北社区党委书记庞朝汉介绍，上世纪90年代初，伴随着海八路的建成，坐拥便利交通的叠北村民敏锐地察觉到机遇，加快了工业化步伐，“最初是村里小打小闹，沿着海八路建起了工业开发区，以小五金为主。”

爱车小镇前身是珠三角规模最大的华南汽车市场。

与工业园区的发展相比，汽车产业的发展则与马路经济密切相关。庞朝汉记得很清楚，1992年建成不久的海八路上还没几辆汽车跑，就有外地人到村里来租地，做起了汽车销售的生意。从一家两家起步，随着海八路车流量的逐渐增加，这里的汽车销售生意越做越大，到2007年销售额超过了佛山汽车城，租金也水涨船高。

“当时做汽车销售比较简单，就是看有多少车经过海八路，最初为了蓄水养鱼，把客户留住，土地租金比较低，十年后随着规模效应的显现，加上海八路扩建，开始从租地到租铺位，租金一路走高。”

虽然汽车产业带来了村集体收入的持续提升，但在桂城街道城市更新办主任叶嘉球看来，华南汽车市场早期开发由于缺乏统一规划，发展无序，经过近30年发展，原有汽车业态单一、产业形态低端、土地利用低效等问题逾显突出，产出遇到了瓶颈，已经无法满足城市和产业升级需要，改造的呼声越来越高。

庞朝汉介绍，由于项目体量巨大，仅依靠村集体自身力量难以支撑，通过和政府协商后，最后得到政府大力支持，由政府和村集体共同推进改造工作。

2013年，桂城街道与叠北经济联合社、叠北村庆云、村头、澳边股份合作经济社签订《华南汽车城产业升级改造项目合作开发合同》，进一步明确了车城土地归属及街道与村集体的合作开发关系。华南汽车市场升级改造正式启动。

但真正实施起来却没有想像中简单。“早期开发无序，造成了片区土地手序、规划混乱，土地权属复杂、不规整，每个地块都有不同性质的土地相互穿插，在当时的土地政策下项目推进受到诸多掣肘。”桂城街道城市更新办主任叶嘉球说。

土地性质复杂，涉及多个权属主体，各有各的利益诉求。加上项目位于海八路和桂和路两大城市主干道的交汇点，项目改造既要着眼长远，从优化城市面貌、产业形态着眼，也要平衡社会、政府和村集体多方利益，兼顾长期和短期利益着手，造成前期的推进工作并不顺利。

首创混合开发模式

推动国有与集体建设用地入市有机融合

这种拉锯状态持续了两年，2015年迎来了重要转机。当年南海区成为全国33个农村土地制度改革试点之一，承担农村集体经营性建设用地入市改革试点任务，之后被追加了“农村土地征收”“宅基地制度改革”的任务。“三块地”改革成为南海土地改革的里程碑，也为华南汽车市场项目的改造打开了一扇窗。

与此同时，经过思考和反复推敲，桂城街道和叠北社区逐步形成共识。2017年，桂城街道将该项目定位为南海区城市更新示范项目，结合佛山推进色小镇建设工作，提出将华南汽车城打造成“爱车小镇”，并对项目地块以各方份额不变的原则，打破原权属界线，重新划分宗地和确定产权归属，统筹整合土地资源实现连片开发。

庞朝汉介绍，整个项目共涉及叠北社区4个经济社的土地，不同经济社的土地面积、位置有差异，另外对于把国有和集体土地打通的做法，有村民表示不理解，担心土地分配不均，自身利益受损。

为了最大限度保障村民利益，项目采用了先整合土地、再按面积统一分配的方式平衡不同利益，同时政府作出让利，由村民优先选择地块，最终确定海八路一线作为重新分配的村集体土地，采用出租的方式进行连片开发；毗邻佛山水道一线的国有土地，通过出让的方式进行商住开发。

完成土地连片整合后，桂城街道按照“统一规划、统一交易、统一建设、统一经营”的原则，将104.5亩国有建设用地和285.7亩集体建设用地一起公开供应，竞买国有建设用地的同时，必须同时承租集体建设用地，实现“国有+集体、产业+产业社区、出让+出租，以产业开发为主、住宅开发为辅”的混合开发模式，推动国有建设用地出让和集体建设用地入市的有机融合。

混合开发模式极大提升了土地利用价值，带动了村集体收入大幅提升。据测算，改造后村集体收入递增了数倍，并创造了更多就业机会，“经过改造后，村集体的土地收益提升至20多块，为改造前的4倍多，这让村民们尝到了甜头。”庞朝汉表示，在此模式下，叠北村民不需要杀鸡取卵，通过土地出让获取收益，而是以土地租赁的方式实现“鸡生蛋”“蛋孵鸡”，长远都有收益。

混合开发模式的推出还实现了房地产对产业升级的反哺。区别于其他改造项目，经过多年发展，华南汽车市场的汽车销售业态拥有良好产业基础，为了为了把优质产业资源保留下来，项目采取了分期建设的模式，通过载体升级、业态升级，促进汽车销售行业服务升级。

爱车小镇概念图。南宣供图

汽车文化小镇预计国庆开业

提供2万个就业机会 年吸引超500万人流量

作为南海通过地改促进城乡融合发展的标杆项目，爱车小镇项目创造了多项第一，是南海地治改革的“集大成者”。

对于项目的顺利推进，叶嘉球认为是多方力量努力、实验区建设红利释放共同作用的结果。“过去几年地方政府通过一个个成功案例的落地，公信力不断提升，村民对政府的信任度大幅提升。另外在项目推进过程中，政府充分让利，放弃了一部分土地收益完善绿化等公共配套，一系列努力加上项目乐观景观，让各方诉求都得到了满足。”

项目开发负责人王海林表示，作为时代地产首个混合开发项目，爱车小镇是一次全新尝试，能够在南海落地，得益于广东省城乡融合发展改革创新实验区，在政策上有条件进行突破，加上地方政府办事效率高，项目本身先天条件较好，都是不可或缺的因素。

他介绍一期项目将于今年国庆正式开业，目前项目招商工作进展顺利，已引入利泰集团等企业进驻，并在陆续签约中，预计国庆开业时进驻率能达到80％-90％。

爱车小镇项目的快速推进，还将对南海加快推进城乡融合示范区建设产业标杆示范作用。项目通过引入社会资本跨界共建，将原来的业态功能单一、空间布局杂乱、综合配套服务水平低、土地价值低的华南汽车城，改造为70万平方米体量的集汽车销售及售后服务、汽车赛事、行政办公、餐饮娱乐等为一体的大型综合性汽车文化产业小镇。整体建成后，预计能提供2万个就业机会，每年人流量超500万。

区别于传统的前店后厂经营模式，爱车小镇将利用更加集约的下店上厂模式，给广大车商创造一流的经营环境和配套服务；为消费者带来丰富多彩的消费内容和购车体验，集合汽车销售、汽车改装、品牌发布会、汽车展会、运动赛事，配套餐饮、娱乐、主题公园等多种功能，同时，项目还将通过构建线上平台、VR及人工智能、物联网技术，利用线上和线下基础设施形成超级流量场，打造汽车小镇中的红星美凯龙与“贝壳”，以完整的汽车产业链和服务优势为依托，实现产业转型升级，走出一条区域高质量融合发展的新路子。

【撰文】孙景锋

【摄影】戴嘉信（除特别署名外）