毗邻地铁广佛线金融高新区A出口，南海万达广场旁，佛山市南海区桂城街道夏北社区永胜经济社（下称“永胜村”）的首期回迁房就位于此。经过为期一年多的建设，首期6栋回迁房即将全部封顶，目前正加紧推进内部装修工作，预计最快2023年上半年即可交付村民使用。

不只是永胜经济社回迁房项目提速，在南海里水大冲社区，千亩连片村级工业园改造项目也迎来新进展。未来该地块将改造成集产业、商业、住宅等为一体的综合性项目，并配套有九年一贯制学校，其中住宅板块计划于年内上平台交易。

上述两个项目均是碧桂园在南海负责的城市更新项目。由于一例是佛山首例由开发商参与的整村改造项目，另一例是千亩连片村级工业园改造项目，不论在改造面积，还是改造类型上，上述项目均引起了社会的广泛关注。作为市场投资方，碧桂园积极参与当地城市更新，勇当“首吃螃蟹的人”，为区域产业升级、城市环境蝶变贡献力量。

高楼下的小村“城市梦”

首期6栋回迁房2023年交付

从永胜村首期回迁房的窗口向外望去，南海万达广场、新凯广场、万科A32等城市地标尽收眼底。这里距离地铁广佛线金融高新区站不到200米，区位十分优越。

永胜村旧改项目面积约483亩，共13个地块。自2016年起，碧桂园开始参与该项目改造，2019年被表决确认为合作开发商。2020年12月15日，项目启动首期回迁房建设。

永胜村首期回迁房共6栋，占总回迁面积的46%，预计2023年上半年完成首期回迁安置交付使用。同时，此次将确保每户村民分有一套回迁房，保障基本的居住需求。

南海万达广场旁，永胜村首期回迁房就位于此。叶子灏 摄

据介绍，首期回迁房户型主要有4种，涵盖89至123平方米，以满足村民的户均需求。其中，经过前期调研，123平方米四房的户型最受欢迎。

永胜村首期回迁安置房的设计充分听取了永胜村民的建议。碧桂园永胜项目总经理吴培超表示，回迁房旁设置的永胜项目部，面向村民代表、村委会委托的第三方监理开放。“村民代表每周约1至2次前来工地查看项目进展，年龄覆盖30至50岁。同时第三方监理每天都会在现场跟进，确保房屋质量、工期等事宜。”他说。

根据村民的需求，首期回迁房进行了多处调整。比如，回迁房层高按照3.1米进行设计；回迁房有三梯六户的设计，比一般楼盘通常为两梯六户的设计多增加了一台电梯；为更方便使用，住宅次卧安装蹲便器、主卧卫生间则安装坐便器等。

按照计划，村民入住首期回迁房后，即可交付旧村屋给碧桂园开展拆迁等工作。在确保村民首期回迁房建设完成交付的同时，集体物业建设计划于2022年内动工，预计5年内完成建设。该集体物业约15万平方米，位于广佛线千灯湖地铁站旁。

根据相关方案，碧桂园在集体物业上的投资额将不低于13.3亿元，并由碧桂园返租20年，合计租金约17亿元。永胜项目土地供地后，碧桂园将投资约100亿元进行改造。项目改造后，永胜村年收益预计不少于6000万元，相比目前集体物业2100万元的年收益，改造后的收益将至少增长2倍。

永胜村整村改造的步伐还将加快，除了带动区域环境的升级，还将完善相关基础设施配套的建设。按照计划，永胜村整村改造项目内还将新建一所公办小学，命名为“灯湖二小”，同时还将建有幼儿园、公寓、酒店、写字楼等。

不仅如此，未来，原村委会周边还将建起二期回迁房，可提供更多户型供村民选择，面积跨度为80至180平方米。在推进改造，提升村居生活环境、提高村集体收入的同时，永胜村内的河北书院、天后古庙等老建筑将保留。

建产学商住千亩综合大城

为“两高四新”产业提供发展土壤

从永胜村出发，沿着桂和路一路北上，即可来到里水大冲科技生态园改造项目。

作为里水首个协议出让的城市更新项目，项目规划面积约1139亩，改造面积约973亩，由14个地块组成。早在2019年11月，大冲村旧改方案表决通过，2020年3月碧桂园拿下大冲科技生态园改造项目的市场改造主体资格，未来将打造成集产学商住于一体的千亩综合大城。

2022年1月，里水大冲项目5号地块摘牌。目前，项目约27万平方米商业综合体首期已动工。上述商业综合体约两个广州天河城的体量，将与周边的嘉洲广场业态互补，为科创人才公寓打造高端商业配套。

碧桂园大冲项目总经理邹秉锟介绍，区别于大多数旧改项目，大冲千亩改造项目在升级过程中仍保留了产业板块，未来将面向“两高四新”产业进行招商，促进原有“老破小”产业的转型升级，更有效地避免原有破旧厂房所存在的安全隐患，并为政府引进重点产业项目提供重要土壤。

除了规划有现代产业园，该项目还配套了住宅、学校等，包括一所公办九年一贯制学校，“生产+生活”的场景将在这里实现。为使千亩改造规划更合理，根据里水镇相关要求，此次建设的九年一贯制学校将设36班小学，以及30班初中，并位于整个项目的中心位置，使得市民前往住宅、现代产业园的距离近，实现城产人融合的良性循环。

据透露，预计上述项目产业地块，以及九年制公立学校的名称及规划将于年内确认。

升级改造为大冲带来的不仅是环境的蝶变，更能让村里共享城市更新的发展利好。据透露，作为市场改造主体，碧桂园将为村民代建项目内的商业综合体，并在未来通过商业返租等形式，确保村民收入的可持续增长。

改造要先改变人的思想

注重村居区域长远发展

近年来，市场投资方参与城市更新，已是多地推进旧改的一大趋势。市场投资方的参与，也为项目改造带来了市场化运作经验、管理模式和丰富的社会资本。

在深化推进南海两大旧改项目的过程中，碧桂园均将村民摆在了首要位置。以永胜村整村改造项目为例，从2019年1月表决确定碧桂园为合作开发商以来，该项目进展迅速，如，通过了佛山第一份旧村改造方案；取得南海区政府批复认定为佛山第一个整村改造项目。同时，项目在7小时内进行成员大会集中表决旧村改造方案，并以83.38%高同意率通过表决，属佛山第一例；自房屋拆迁补偿协议工作开展以来，三个月内签约率已超88%，刷新了佛山整村改造签约速度。

在这背后，与重视村民需求，将村民摆在首位不无关系。“村民就是想明明白白改造，清清楚楚拆迁。”在碧桂园永胜村项目前期开发相关负责人看来，村民们才是整村改造的主角。为让村民能更清晰地了解旧改计划等内容，永胜项目还聘请了当地村民当调研员，与碧桂园工作人员一同走街串巷，入户与村民沟通改造方案等相关内容。

“其实改造要先改变人的思想，人的想法到位后，改造过程才会更顺畅。同时，改造还需注重村居的长远发展，让村集体收入能走上可持续发展的道路。”上述负责人表示。

这样的思路同样在大冲千亩连片项目上有所体现。“当地由8个自然村组成，每个村都像一个‘小联合国’，有自己的代表和管理，涉及1339亩的改造面积，更需要把村民工作做足、把村里的工作做通，才能更好地推进后续环节。”时至今日，邹秉锟仍清晰记得，前期开展相关工作时，时常泡在村里，和村民喝茶聊天的场景。

市场投资方的参与，也为城市更新的深化，积累了更多可探讨、可复制的改造经验。比如，永胜村整村改造项目采用了双评估机制，确定了村和企业的物业分成比例。据了解，碧桂园将村的土地价值与企业在改造期间的各项成本投入进行评估、对比，从而确定了将来项目物业的切割比例。此举也为村企合作建立了合理的依据，并确定了“先集体，后个人”的改造思路，在佛山地区是一大创新。

【撰文】李欣