新房有质量瑕疵，可以拒收楼么？12月2日，记者从佛山市禅城区法院获悉，该院发布《房屋买卖合同纠纷审判实务问答》（下称《审判实务问答》），该书总结了该院3年来审结的2000多件房屋买卖合同纠纷案件，并针对社会关注的热点难点，整理出27个问题进行释法说理。
2000份房屋买卖合同纠纷案件
整理群众关心27个热点难点问题
据了解，随着佛山房地产市场的蓬勃发展，禅城区近年来涉及房屋产权纠纷的诉讼案件数量呈上升趋势。房屋买卖纠纷已成为房地产纠纷案件的主要类型，该类案件呈现出涉案标的金额较大、群体性特征显著、新类型案件不断涌现等特点。“针对此类纠纷，禅城法院充分发挥房地产专业化审判优势，从维护人民群众利益和服务经济发展大局出发，妥善审理、化解纠纷矛盾，依法维护购房者利益。”禅城法院相关负责人说。
不仅如此，禅城法院在提升审判质效的同时，还主动对这类案件进行审判经验的调研和总结，历经数月的努力在近日制作了《房屋买卖合同纠纷审判实务问答》一书。该书总结了2016年10月至2019年9月禅城法院审结的2000多件房屋买卖合同纠纷案件，案件标的总额接近6亿元，具有相当的代表性。
记者留意到，《审判实务问答》针对社会大众关注的房地产预售合同纠纷、开发商逾期交楼、商品房销售广告宣传、商品房存在质量瑕疵能否拒收楼、房屋买卖中“阴阳合同”的效力等热点难点整理了27个问题，以审判实务问答的形式进行释法说理。
因限购政策导致房屋买卖合同不能履行
责任不归买卖双方
如目前包括佛山在内的许多城市实施了房地产调控政策，因限购、限贷等房地产调控政策导致房屋买卖合同不能履行的问题也频频发生，那么该如何认定违约方及违约责任？
对此，《审判实务问答》中明确，限购政策实施前订立的合同，由于政策调整导致买卖合同不能履行的，属于不可归责于买卖双方的事由，当事人请求解除合同的，一般应予支持。出卖人应将收取的购房款或定金返还买受人，如房屋已交付使用，买受人也应返还房屋。一方当事人要求对方承担违约责任或适用定金罚则的，一般不予支持；但如果合同本可按约定期限履行，仅因一方当事人的迟延履行导致合同受政策调整的影响而不能履行，守约方要求对方承担相关违约责任的，可予支持。
《审判实务问答》还明确，限购、限贷政策实施后订立的合同，不因违反限购、限贷政策而无效，但双方应当预见到国家调控政策对交易的影响，负有谨慎签约的注意义务，如故意隐瞒、虚构事实或有其他过错行为导致合同无法履行的，仍应承担相应的违约责任。
“我们法院对该类案件进行调研和总结，目的是统一裁判尺度，提高案件审判质效。”禅城法院民四庭副庭长田媛表示，希望通过发布《审判实务问答》，对社会公众关注的热点、难点问题进行释法说理，引导市场主体防范风险、合理维权，促进社会矛盾化解，促进禅城区房地产市场的健康发展。
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典型问题解答
未取得预售证与买受人签订商品房预售合同认定无效，但两种情况除外
1、房地产开发企业未取得预售许可证与买受人签订的商品房预售合同，是否无效？
答：出卖人未取得商品房预售许可证，与买受人订立的商品房预售合同，一般应当认定无效，两种情况除外：一、在法院裁判前取得商品房预售许可证明的，可认定有效；二、在一审法庭辩论终结前房屋竣工验收合格的，当事人以出卖人未取得商品房预售许可证明为由主张合同无效的，不予支持。
2、商品房质量存在何种瑕疵时，买受人可以拒绝收楼？
答：只有在所购房屋质量存在严重瑕疵、足以影响合同目的时，买受人才可以拒绝收楼。未经竣工验收或竣工验收不合格的房屋不得交付使用，如开发商交付未经竣工验收或竣工验收不合格的房屋，买受人可拒绝收楼。如开发商交付的商品房存在裂缝、渗漏、门窗损坏等质量瑕疵，因其一般不会导致买受人不能实现合同目的，除非买受人能够证明所购房屋已达到“严重影响居住”的程度，否则不能以此为由拒绝收楼，但买受人收楼后仍可请求出卖人对房屋的质量瑕疵承担保修义务。
“房屋质量问题严重影响正常居住使用”主要是指涉及房屋主体结构或直接影响居住安全的，比如质量问题严重被鉴定为危房、经修缮之后仍无法居住。
3、为规避限购、限贷政策而借名买房的，实际购房人是否享有房屋的所有权？
答：当事人即便存在通过借名买房规避限购政策的行为，由于该行为没有违反法律法规的强制性规定，双方之间的借名合同关系应认定为有效。鉴于国家宏观调控政策对购房人资格的限制，实际购房人请求确权或请求名义购房人办理房屋过户登记的，不应支持。实际购房人基于借名合同关系请求对所购房屋行使占有、使用、收益等权利的，可予支持。
4、开发商能否将绿地、空地、露台等业主共有的部分赠与买受人或约定由买受人专用？
答：不能。商品房买卖合同约定将业主共有的绿地、空地、露台等赠与买受人或者由买受人专用，违反了《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十六条的规定，相关条款依法无效。
【记者】唐梦
【通讯员】禅法宣
禅城法院供图
