近日，广州市住房和城乡建设局发布《广州市业主大会续聘、选聘和解聘物业服务人工作指引》（下称《指引》），规范了物业服务人聘用、解聘流程，这是广州市首次专门针对物业服务人聘用出台的指引，进一步保障了业主与物业服务人双方的权利。

《指引》提到的物业服务人包括物业服务企业和其他管理人。市住建局物业管理处相关负责人表示，制定本次《指引》便于业主、业委会、物业企业根据清晰的操作流程，共同开展并顺利过渡选聘或解聘的事宜，保障更换物业期间的物业服务。

续聘：

需协商拟定新物业服务合同

《指引》规定，在建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同约定的服务期限届满前，业主大会续聘正在提供服务的物业服务人（下称“原物业服务人”）的工作流程如下：

1.业主委员会与原物业服务人协商拟定新物业服务合同；

2. 业主委员会按照《广州市物业管理条例》第二十七条等规定，将业主大会会议的时间、地点、形式、议题、议程、表决规则等事项向全体业主公示，并在公示期间听取业主意见并集体讨论；

3. 组织全体业主对续聘原物业服务人、拟定的新物业服务合同进行表决；

4. 业主委员会按照《广州市物业管理条例》第三十三条等规定公示业主大会会议表决结果：

5.业主大会决定同意续聘物业服务人，同意新物业服务合同的，应当符合《广州市物业管理条例》第二十二条等规定。

选聘：

可采取续聘和选聘新物管两个议题

根据《指引》，建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同约定的服务期限届满前，业主大会选聘物业服务人的工作流程如下：

1.业主委员会按照本《指引》“候选物业服务人的产生”规定，确定候选的物业服务人。

2.业主委员会与候选物业服务人协商拟定新物业服务合同；

3.业主委员会按照《广州市物业管理条例》第二十七条等规定，将业主大会会议的时间、地点、形式、议题、议程、表决规则等事项向全体业主公示，并在公示期间听取业主意见并集体讨论；

4.组织全体业主对选聘物业服务人、拟定的新物业服务合同进行表决（在拟定表决议题时，可以将选聘原物业服务人作为一个表决议题，将选聘新物业服务人并解聘原物业服务人作为一个表决议题）；

5.业主委员会按照《广州市物业管理条例》第三十三条等规定公示业主大会会议表决结果；

6.业主大会决定同意选聘物业服务人，同意新物业服务合同的，应当符合《广州市物业管理条例》第二十二条等规定。

业主委员会按照业主大会决定与物业服务人订立新物业服务合同。业主委员会与续聘或选聘的物业服务人订立的新物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。

解聘：

提前60日书面通知物业服务人

关于物业服务合同的接续问题，《指引》规定，物业服务人在物业服务期限届满前告知是否续聘的决定，物业服务期限届满前，物业服务人不同意续聘的，应当在合同期限届满前90日书面通知业主委员会，但是合同对通知期限另有约定的除外。

业主大会在物业服务期限届满前续聘或选聘物业服务人，应在物业服务合同期限届满3个月前，由业主委员会组织召开业主大会，决定续聘或者选聘物业服务人，并将决定书面告知物业服务人。

物业服务期限届满前续聘或者选聘物业服务人的工作流程如下：

1. 物业服务期限届满前，业主大会续聘物业服务人的流程按照《指引》中的续聘原物业服务人的工作流程执行。

2. 物业服务期限届满前，业主大会选聘物业服务人的流程按照《指引》中的选聘新物业服务人的工作流程执行。

当物业服务合同期限未届满，终止原合同并订立新合同，《指引》要求：

1. 业主大会依照法定程序决定解聘物业服务人的，可以解除物业服务合同。决定解聘的，应当提前60日书面通知物业服务人，但是合同对通知期限另有约定的除外。解除物业服务合同造成物业服务人损失的，除不可归责于业主的事由外，业主应当赔偿损失。

2. 物业服务合同期限未届满，但业主大会依照法定程序解聘原物业服务人并终止物业服务合同，且选聘新物业服务人的，业主大会解聘原物业服务人并选聘新物业服务人的流程可以按照《指引》中选聘物业服务人的工作流程执行。

3. 业主委员会按照业主大会决定与选聘的物业服务人订立新物业服务合同。

物业合同届满后，原物业服务合同为“不定期”

1. 物业服务期限届满后，业主大会没有依法作出续聘或者选聘物业服务人的决定，物业服务人继续提供物业服务的，原物业服务合同继续有效，但是服务期限为不定期。

2. 业主大会解除不定期物业服务合同的，续聘物业服务人的流程按照《指引》中续聘的工作流程执行；选聘物业服务人的流程按照《指引》中选聘的工作流程执行。业主大会作出解除不定期物业服务合同决定的，应当提前60日书面通知原物业服务人。

3. 原物业服务人解除不定期物业服务合同的，应当提前60日书面通知业主、业主委员会。

关于物业服务合同终止后的其他重要事项：

1. 物业服务合同终止后，在业主大会选聘的新物业服务人接管之前，原物业服务人应当继续处理物业服务事项，并可以请求业主支付该期间的物业费。

2. 物业服务合同终止后，原物业服务人退出物业服务区域、向业主委员会移交资料和财物，以及业主委员会和新物业服务人对共用部位、共用设备进行查验等事项，应当按照《广州市物业管理条例》的相关规定执行。

候选物业服务人的产生：

1.物业服务期限届满前，原物业服务人书面通知业主委员会不同意续聘或者业主大会作出解聘原物业服务人决定的，业主大会会议表决选聘的候选物业服务人不包括原物业服务人。

2.提请业主大会会议表决选聘的候选物业服务人，按照业主大会议事规则约定或者业主大会决定的方式产生。

3. 候选物业服务人的产生方式可以是议事规则约定或者业主大会决定由业主委员会通过公开招标的方式，也可以是议事规则约定或者业主大会决定的其他方式。

【南方+记者】郎慧