拆除重建类的城市更新项目一般均要求配建一定的公共服务设施，但若申请更新改造的片区存在合法用地比例较低的情况，如何破解保障公共服务设施的难题 ？深圳正在面向公众征求意见的《关于城市更新促进公共利益用地供给的暂行规 定》提出了一个创新思路：如果在更新区域内无法解决公共利益用地，可实现较远距离（同一行政辖区）的公共利益用地，以“飞地”形式与更新项目捆绑实施 。

深圳市规土委介绍，深圳对于公共服务设施、交通市政基础设施等公共利益项目的需求日益增长。按照法定图则等上层次规划评估结果，全市规划的公共设施实施率仅50%，且大部分位于现状建成区，难以落实。初步统计，现状为建成区但规划为城市基础设施、公共服务设施等公共利益项目用地规模达34平方公里 。随着城市二次开发的快速推进，城市更新也面临着新的问题，原特区外大部分 拟申请更新改造的片区存在着合法用地比例不够60%的情况，可能影响下一阶段城 市更新工作的推进。

此次拟施行的《关于城市更新促进公共利益用地供给的暂行规定》的总体 思路是借助市场手段，将“公共利益用地”与“更新片区或项目”的实施进行捆绑：一方面通过市场化手段将位于拆除重建类城市更新项目（以下简称更新项目）拆除范围以外的公共利益用地，由更新项目实施主体理顺经济关系，完成建筑拆除，并无偿移交国有（该部分移交的公共利益用地简称外部移交用地）；另一方面通过给予承担移交责任的更新项目部分合法用地比例的计入及适当的建筑面积补偿，保障更新项目的实施。

这个政策的好处是，政府获得难以落实的规划公共利益用地空间，实施主体获得更新项目的推动及部分建筑面积的转移，具体的经济平衡由市场决定。政策的制定主要为实现公共利益用地的供给，同时解决更新项目的合法用地比例问题，对于给更新项目带来的建筑面积增量应当仅满足外部移交用地的拆迁补偿即可。

这个政策还有一个好处是稳步推动历史遗留问题解决。对于促进公共利益用地移交的更新项目，重点在于解决更新项目合法用地比例不足的问题，同时考虑更新项目的经济可行性，给予适量的建筑面积满足基本的拆迁补偿。经初步测算，外部移交用地的实施对更新项目会带来约5—10%的建筑规模增量，不会导致容积率大规模的提升。在城市空间承载能力富裕的前提下，通过以“量”换“地”、 减“量”换“地”，在实现规划公共利益项目的同时，完善了土地历史遗留问题 。

【记者】李斌