日前，《宝安区新桥街道新桥东片区重点城市更新单元规划（草案）》对外发布，有关新桥东片区的建设用地范围与空间功能规划正式进入公示阶段。在这片规划容积超过431万平方米的范围内，新桥东片区除供应产业研发用房、新型产业用房、产业配套用房等各类产业空间外，还将建设高中、幼儿园、大型社康、便民服务等基础配套，着力打造成“生产、生态、生活”的现代生活圈。
作为全市第一个平方公里级的“工改工”更新项目，宝安新桥东片区背后是土地资源紧张、产业空间不足的发展瓶颈。自“三来一补”起家，经历40年高速发展的宝安逐步成为深圳的经济大区、产业大区、人口大区。然而随着工业化、城市化进程不断加快，宝安土地资源不足的问题愈发凸显，辖区内未开发的土地资源几近枯竭，大量旧工业区和连片的旧屋村、低端厂房占据产业空间。与此同时，教育等公共配套设施布局空间不足，交通、市政基础支撑能力承受考验。
土地资源是支撑产业发展的最重要载体。在经济发展由高速发展迈向高质量发展阶段，宝安亟需加快产业转型升级步伐，不断提升产业基础能力和产业链水平，为现代化经济体系构建夯实实体经济基础。在此背景下，城市更新成为宝安经济结构转型、产业空间重组、城市功能形象重构的“金钥匙”。
数据显示，自深圳实施强区放权以来，宝安区已完成25个更新单元计划审批，拆除范围用地共约352.6公顷，可提供公共利益用地共约117.1公顷，超过强区放权前历年总和，项目数量和面积均居全市第一。
事实上，产业用地不足的问题并非宝安所独有。在工业化与城市化快速发展的进程中，如何加快国土空间提质增效，成为保障经济社会持续发展的重要课题。纵观近年来的转型历程，宝安老旧工业园区如何“脱胎换骨”，释放集聚高端创新资源的吸引力？曾经的低端厂房如何“涅槃重生”，为新兴产业发展提供空间保障？从“制造工厂”到“智创高地”，宝安如何向存量挖潜力，向土地要效益，探索具有宝安特色的城市更新模式？记者对此进行了梳理。
连片升级
老旧工业园变身科技“桃花源”
沿着广深高速一路向北，在深圳经济特区同乐检查站处，“高新奇”三个红色大字竖在楼宇顶端，在周边建筑工地的映衬下格外醒目，这里就是桃花源科技创新园高新奇分园。
作为宝安的老牌通信终端产品制造企业，深圳市高新奇科技股份有限公司（下称“高新奇”）曾是中国电话机出口最多的企业之一，被称为国内的“电话机出口大王”。2010年起，高新奇公司把包括电话机产业在内的一批相对低端、劳动密集型的产品线向外转移，只留下拥有100多项国家专利技术的研发团队，原来熙熙攘攘的厂房车间变身为融科研、生产、居住、娱乐等为一体的国家级新兴产业园。“我们现在吸引了90多家企业入驻园区，都属于研发型高科技企业。”高新奇董事长许瑞洪介绍，如迈普生物、福日照明、特福特科技等。
科技创新，载体先行。坐落在宝安区西乡街道铁岗水库及广深高速旁，宝安桃花源科技创新园规划建设占地23万平方米、孵化面积10.14万平方米，集科技研发、科技成果转化、科技人才创业、公共技术检测、科技金融、科技交流为一体，聚集了通用测试、中冀联合、邦泰生物等一批国际技术领先企业。2015年，汇集全区43个科技创新园和20家高端科技创新服务机构，宝安成立了深圳首个科技创新园联盟。
近年来，宝安以桃花源科技创新园为蓝本，加强创新载体建设，打造了一批产业高端创新载体，也探索出连片旧工业区改造升级的“桃花源”模式——在功能不变、权属不变、主体结构不变的前提下，增加现状建筑面积15%的电梯、连廊等辅助性设施，通过梳理现有建筑内部空间等方式，优化分割，合理布局生产、研发、商业配套等用房。预计可优化提升约35万平方米产业空间。
如今，“桃花源”模式所采用的综合整治方式，逐步在宝安一些基础较好的老旧工业园区的升级改造中进行复制。据介绍，通过综合整治提升，能在短期内有效完善园区配套、优化园区功能布局，同时进一步提升宝安区工业园区环境品质，规范和加强园区管理工作，有利于促进宝安区工业园区产业实现转型升级和创新发展。
深圳市景创科技电子有限公司便是其中之一。2018年9月，中国最大的游戏配件生产厂家之一深圳市景创科技电子有限公司正式落户燕罗。景创科技所在的园区原名为永昌工业园，园区原有“散乱污危”企业11家，主要为电子线路板、五金塑胶等类型企业。2018年，宝安区开展“散乱污危”综合整治工作，共清理出产业载体面积2.4万平方米。由于该园区原有配套辅助设施匮乏，景创科技进驻后便向城市更新部门申请加建配套设施，包括垃圾转运站、配电房、连廊等。
目前，景创科技园旧工业区已取得区城市更新和土地整备局同意开展综合整治的批复文件，正在筹备启动施工建设工作。整治提升后，景创科技园将全部用于景创科技电子有限公司增资扩产，打造游戏智能装备产业基地。
优化结构
“工业上楼”释放空间效益
2012年，国家级高新技术企业深圳市兴万联电子有限公司进驻福海街道稔田社区工业区，主要从事电器接口研发与生产，其生产的电视机接口占全球约40%的市场，年产值约2亿元。由于企业快速发展，需要扩大厂房。“因为深圳的厂房不够用，我此前已有计划在东莞建一个厂，但现在有了场地，我就留在深圳、留在宝安。”深圳市兴万联电子有限公司总经理李土根说。
面对企业扩大规模的发展需求与产业空间不足的现实情况，兴万联的无奈与选择并非个例。“制造业外迁、外流的压力，源于土地成本、租金成本的提高。”在沙井新桥工商联执行会长曾剑琨看来，如何做好“空间”文章，为宝安提供大量高品质产业空间是当务之急。
分析称，目前宝安各街道优质的产业空间载体有限，以新桥街道为例，多数厂房建于上世纪八九十年代，工业厂房品质低端、配套不足、生产生活区混杂，挤压了优质产业的生存空间；另一方面，高新技术多元跨界融合的新兴产业企业对生产研发的空间环境和厂房建设标准要求更高，导致好不容易培养起来的高速成长的企业包括大量的准上市公司，因落实不了发展空间而外迁的情况不断加剧。
为了给优秀企业和项目腾挪出空间，推动宝安制造业的整体转型升级，宝安区顺应产业发展趋势和战略性新兴产业、未来产业企业需求，创新性地摸索出“工业上楼”的产业空间供应新模式。
全至科技创新园是宝安践行“工业上楼”的代表性园区。全至科技创新园的前身为宝安茅洲山工业园，占地近3万平方米，地处深圳边缘地带。园区原有的39家企业，均为五金制品、模具销售、配件包装、塑胶生产等传统低端制造企业。2011年，茅洲山工业园启动改造，拆除部分厂房，建成全至科创大厦。
全至科技创新园最典型的特征就是打造新型“智能制造”高层厂房。这栋看起来像写字楼的厂房，楼内的空间设置和硬件装配可以适应企业批量生产的需要，是一个符合高端智能制造业需求的新型产业空间。大厦内设有高速客梯和大型货梯、大型全天候卸货平台；每个办公间都预装了通讯信号放大器等，十楼以上照样可以开工生产，全面满足了科技型制造企业的需求，让“摩天大楼里机器响动”成为现实，大大提升了工业厂房的利用效率。同时，全至科技创新园还具备现代创新园区所要求的一切元素：商业公寓、商务会议室、产品发布厅、餐饮、商业消费等配套设施一应俱全，实现研发、生产、生活无边界融合。
值得一提的是，为了让“工业上楼”更加具有科学性和可操作性，保证产业空间物尽其用，杜绝工业房地产化，提升厂房建筑品质，区城市更新和土地整备局开展了宝安区“工业上楼”建筑设计研究课题，具体从宝安区高层厂房建筑设计、高层厂房可引入的产业等方面研究，为“工业上楼”提供了具体的操作细则，确保“工业上楼”落地。
创新路径
探索平方公里级更新单元的新桥东实践
位于宝安区新桥街道东南部，西侧紧邻广深高速公路、北侧与工业区相接、东侧和南侧与自然生态区相连，凭借独特的区位优势，新桥东片区重点更新单元（暂定名“新桥智创城”）自规划之初便备受关注。
去年12月，新桥东片区重点更新单元被列入计划，拆除用地面积约为1.27平方公里，该项目也成为深圳首个“平方公里”级更新单元。
根据规划，新桥智创城将重构内外交通体系，增设地铁轨道站点，引入云轨线路，合理规划京港澳高速出入口重要道路节点的布局；以科技、创新为元素，结合水系、绿地，打造公共廊道串联整个片区，创造舒适宜人的生活、办公环境品质；以服务产业为核心，按高端、中端、基础三个层次需求配置服务设施，设置创新工坊、科技馆、会议中心等设施，设立上市孵化、创新产业链服务、产研交互等产业服务平台。该片区将打造具有示范效应和引领作用的产业升级示范区，预计可新增约260万平方米建面优质产业空间，引进优质企业入驻。此外，新乔智创城将同步升级生活配套，建设高中、幼儿园、大型社康、便民服务等公共基础设施，促进产城融合。
与一般城市更新项目的单一主体不同，新桥东片区重点城市更新项目难度更大，拆除用地涉及范围更广，被搬迁人仅社区股份合作公司就多达8个。面对深圳最大的城市更新项目，率先探索的宝安走出了怎样的新路径？据悉，宝安区城市更新部门在研究市重点更新单元政策后，创新提出了城市更新的“新桥东模式”即“区政府工作组推动+国企项目公司实施+社区股份公司配合”三级联动和“城市更新+土地整备”模式，通过政企联动带动项目进展，最大化保障和平衡各方权益。
在多方联动的工作机制与“双管齐下”的建设模式下，今年以来，新桥智创城项目不断取得新进展。自今年5月召开项目拆迁补偿安置动员大会以来，社区股份公司顺利召开“三会”和股东大会，高票通过搬迁补偿等事项。项目一期企业签订解除协议完成率96%，80家企业完成搬迁工作。今年8月，宝安区新桥东片区重点城市更新项目一期建筑拆除正式启动，项目建设进入新阶段。
“这是个千载难逢的好机会。”在洪田股份合作公司总经理冼汉斌看来，项目由政府主导让股民吃下了“定心丸”。“不只是眼下利益，更要看长远利益，这是在造福子孙。”本地居民冼汉坚看到的不仅是片区大大提高的租金水平，还有提升的物业价值。未来的新桥东将一改片区面貌，地铁18号线、30号线经过并设站，云巴从新桥东连接11号线、机场和会展中心。此外，片区将配套幼儿园、九年一贯制学校、优质高中、大型社康。“以后小孩在家门口就能上优质的学校。”
【记者】胡百卉
【摄影】何俊
