3月29日，记者佛山中院获悉，近年来佛山楼市火热，一位市民看中一套二手房，并与卖方签订了《房地产买卖合同》并交付定金后，但没过多久卖家反悔了，房子不卖了。无奈，买主将卖家房主告上法庭，索赔150万元经济损失。此案，佛山中院于近日作出终审判决，被告房主向原告买主返还定金及赔偿共计83万余元。

买二手房遭毁约，买方索赔150万元

据法院庭审调查获知，去年初，佛山的刘女士通过房屋中介介绍，看中了位于禅城区的一套面积约148平方的二手房产。在与房主梁小姐进行沟通协商后，双方同意以138万元成交该套房产。去年2月20日，双方签订了一份《房屋买卖合同》，合同载明了房主梁小姐将上述房产出售给刘女士，并详细列明了房产的位置、面积、成交价格、抵押状态等信息。

同时，合同约定了房屋提前还贷、后续房屋过户交付及违约责任等具体内容。其中，条款中清楚列明“卖方必须于本合同签订后90日内向抵押银行申请提前还贷并承担还贷之一切手续费用”。

合同签订3天后，买主刘女士和丈夫袁某向银行申请按揭贷款，并随后支付给房主定金10万元。去年4月11日，银行方向刘女士夫妇出具同意贷款意向书。

本来一切都按照刘女士的计划顺利进行，但没想到房主梁小姐却突然“变卦”了。原来梁小姐并没有如期向房产原抵押银行申请提前还贷，甚至在与刘女士的电话通话中表示，她自己不愿意继续出售房产了。

听到此消息令刘女士十分生气，由于双方在房屋买卖事宜方面无法达成一致，刘女士夫妇随后将梁小姐告上法庭，请求法院判决双方解除买卖合同的同时，梁小姐还需赔偿两人经济损失共计150万余元（包括违约金、双倍返还定金、房屋差价损失等）。此外，刘女士还向法院申请对房产进行市场价值评估。

庭审辩论焦点：谁违约？

在庭审辩论上，原告刘女士称原本涉案房产的交易手续都按照双方约定正常进行，双方甚至已经在去年5月5日就涉案房产完成网签手续。但是，隔天梁小姐却打电话明确表示，由于涉案房屋市场价格上涨，决定不再将涉案房产出售给两夫妇，并单方面终止了涉案房产的交易。“这样的行为已经是明显违约行为。”刘女士认为。

可是，作为被告卖主梁小姐辩称，违约责任应该按照双方签订合同的条款来确定，不应再进行损失评估。所以梁小姐认为即使其构成违约，其承担的违约责任最多也是合同约定的成交总价的10%，原告刘女士主张的27.6万元违约金明显过高。 

其在庭上还表示，刘女士夫妇在交易中明知涉案房屋存在经营性贷款抵押，故房屋因抵押问题无法过户的过错并非自己单方的。

其次，刘女士夫妇提供的网签合同按规定需买卖双方一同办理，但自己对此并不知情，该网签无效。梁小姐还强调自己从未因为房价变动而提出不卖房，只是因为涉案房屋贷款的问题无法解决而通知刘女士夫妇暂时无法履行。

一审：卖方属违约应赔偿83万元

一审法院依刘女士的申请委托价格公司对涉案房产进行市场价值评估，并确定评估基准日为2017年5月17日（刘女士提起诉讼日期）。根据价格公司作出的价格评估报告书，涉案房屋在评估基准日的评估价值为223万余元。

经审理，一审法院认为依据双方签订的买卖合同，梁小姐应于2017年5月20日前向抵押银行申请提前还贷，但其一直未提出申请，已构成违约。另外，刘女士提供的2017年5月6日双方通话录音显示，梁小姐明确表示不愿意继续按合同价款履行合同，该行为亦已构成违约。故刘女士一方作为守约方有权解除房屋买卖合同。

关于刘女士主张的27.6万元违约金，法院认为合同中约定卖方向买方支付等额于总楼价20%的违约金的适用条件是买方出资赎契后因卖方原因导致无法交易过户或交易无法继续进行的情形，由于该案房产交易约定为卖方出资赎契，故不适用上述违约责任。

至于刘女士诉请的房屋差价损失，法院依法委托的评估机构确定涉案房屋在评估基准日的评估价值为223万余元，也即房屋价值高出合同售价85万余元之多。在综合考虑合同履行程度、违约方订立合同时，对房屋涨跌情形的预见能力等因素，法院酌定梁小姐应赔偿房屋差价损失70万元。同时，刘女士夫妇主张的中介费和评估费用也获支持。

而对于刘女士夫妇提出双倍返还定金的请求，法院认为双方房屋买卖合同已解除，梁小姐需返还已收取的10万元定金。但鉴于上述已支持的费用足以弥补刘女士夫妇的实际损失，因此梁小姐无需额外再支付10万元。

最终，一审法院判定梁小姐需赔偿的数额为83万余元。

二审：70万房屋差价损失并无不当

由于不服一审判决，被告卖主梁小姐随后上诉至佛山中院。

梁小姐上诉称刘女士的丈夫袁某与涉案房产并无利益关系，并非适格主体。而且自己不认可一审中评估机构作出的评估报告，报告在基准日期、评估方法、评估检材等方面均存在瑕疵，需重新鉴定。

此外，梁小姐指出《房地产买卖合同》的主体是刘女士与自己，按揭银行同意贷款意向书的贷款主体变更为袁某，这属于合同权利义务概括转让，刘女士擅自变更义务主体的行为构成重大违约。而且赔偿房屋差价损失是订立合同时无法预见的，一审判决自己赔偿70万元属权利义务明显不对等，即使要赔偿，也应按照合同约定在成交价10%的范围赔付。同时梁小姐还认为，《房地产买卖合同》是双方为日后条件具备后订立备案网签合同所作的预约或准备，在法律性质上属于预约合同，故自己即使违约也不应承担房屋差价的损失。

佛山中院经审理认为，袁某虽非涉案合同相对方，但涉案房屋交易发生在其与刘女士婚姻关系存续期间，袁某作为配偶对该案诉的利益有重大关系，其有权作为适格主体参与诉讼。针对梁小姐提出《房地产买卖合同》为预约合同，法院认为该合同明确约定拟购买房屋的位置、面积、价款、履行方式、违约责任等主要内容，并以支付定金作为首期款的形式进行了部分履行，同时合同中并未明确约定该合同为预约合同，因此该合同为双方签订的合同本约。

鉴于梁小姐一直未按约申请提前还款，且录音内容反映其明确表明不履行合同，该行为已经构成根本违约。而梁小姐主张刘女士擅自变更合同主体构成违约，法院则认为现有证据足以证明梁小姐知悉袁某参与房屋交易过程，且在家庭购房中，袁某以配偶身份代为支付房款的行为合符情理，故对梁小姐的主张不予采信。

根据《房地产买卖合同》约定，违约方应双倍返还定金或按总成交价10%支付违约金，除有证据证实实际损失大于上述赔偿标准外，买方不得再向卖方进一步追究责任或要求赔偿损失。而涉案房屋经评估确认在评估基准日的价值比合同约定售价高出85万余元。因此，法院认定刘女士夫妇已提供充分证据证明其实际损失大于合同约定的赔偿标准，两人有权向梁小姐进一步主张赔偿损失。一审法院酌定梁小姐赔偿刘女士因房屋上涨所造成的损失70万元并无不当。

对于梁小姐提出不认同评估结果要求重新评估的主张，由于没有证据证明鉴定过程中存在程序明显违法、鉴定结论明显依据不足的情形，且一审法院已就此向涉案鉴定机构发函调查并得到回复，故法院对梁小姐重新鉴定的请求不予支持。

最终，佛山中院作出终审判决驳回上诉，维持原判。

法官：市场交易主体应崇尚契约精神

根据佛山中院统计数字显示，2017年该院新收房屋买卖合同类纠纷案件达1440件，占新收房地产案件总数的46.07%，其中以卖方违约不愿出售房屋的案件最为常见。

对此，佛山中院民三庭法官提示，在房地产交易市场中，房屋的价格受供求关系、政策因素、大众心理预期等各种因素影响，价格涨跌受市场调节，随市场波动，房屋交易双方对此应有所预见。

而在二手房买卖纠纷中，一方主体往往因违约成本较低而选择恶意违约。人民法院在审理该类纠纷时，一般会综合考虑双方约定的违约条款、合同的履行程度、违约方的主观恶意、违约金能否弥补守约方的实际损失等因素，以此决定是否对房屋增值部分的差价予以支持及支持范围。

在个案中，若房屋交易双方还在合同中约定违约方应赔偿守约方除违约金外的其他损失，人民法院还会在上述标准的基础上，进一步提高违约方的违约成本，以支持更高的房屋差价范围。

因此，缔结合同的双方均应依诚实信用原则全面善意履行合同，不能因房屋涨跌而逃避合同义务。在市场经济中，崇尚契约精神既是法治社会的期许，亦为人民法院所秉持和坚守的价值取向。

【记者】唐梦

【通讯员】吕慧敏 梁启星