3月2日，《佛山市城市更新局关于推动拆除重建类旧村居改造项目实施的指导意见》（下称《意见》）正式印发，明确了改造项目的范围划定、容量论证、市场准入等规范。在连片改造思路下，国有建设用地也将纳入旧村居改造，面积不超过项目范围总用地面积的20%，市场主体与村民签约率达80%以上（含），可确认为改造实施方，如建设学校、医院可获成本方面的激励。

按照国土空间要求并结合村民意愿，佛山将通过拆除旧村居进行重新建设，以优化空间格局、改善人居环境、推动产业结构调整、完善城市基础设施，促进城乡融合发展。

明确用地范围

相邻国有用地可纳入改造

项目用地范围和构成，一向是社会关注焦点。《意见》表示，宅基地及其紧密相关的附属设施用地面积，应占项目范围总用地面积的50%以上（含），或占项目范围内规划经营性净用地面积的50%以上（含）。

同时，佛山允许国有用地纳入旧村居改造。为推动片区统筹连片改造，可整合夹杂、相邻的国有建设用地纳入旧村居改造项目一并改造，该类国有建设用地原则上不得超过项目范围总用地面积的20%。

留用地也可纳入改造项目，佛山将鼓励村（居）集体经济组织经依法表决通过，将本村权属范围内的留用地纳入旧村居改造项目统筹开发利用，参照边角地、夹心地、插花地有关规定进行用地报批，并协议出让给通过公开方式选择的旧村居改造项目市场改造主体一并实施改造。

《意见》还明确了规划容量论证有关要求，规划容量是编制详细规划方案和后续平台招标的重要依据。《意见》强调，旧村居改造项目应以成本和收益基本平衡为原则合理确定规划容量，要保障与自然生态环境、周边交通及市政设施的承载力相匹配，规划容量采取成本核算计算容量、规划论证计算容量两种方式论证，原则上取两者中的较小值。

为鼓励区域统筹级和镇街级公共服务设施的建设，由实施主体建设并交付政府且独立占地的普通高中、九年一贯制学校、初中、小学、综合医院、养老院、体育中心及体育活动中心、城市公园等公共服务设施，其建设成本可上浮10%计入改造成本。

规范市场准入

项目2年内签约率须达80%

佛山市城市更新局在政策解读中表示，由于旧村改造涉及征拆的资金量大、建设周期长，关系到广大土地权利人的根本利益，为了降低项目推进过程中由于企业实力不足而导致的各类风险，意见还明确了市场改造主体的准入门槛。

例如，市场主体实缴注册资本1亿元以上，近5年无不诚信记录，应出具不少于5亿元的净资产证明，或者每10万平方米的村民住宅拆迁量提供1亿元的银行存款证明。

改造项目的前期服务机构可转为市场改造主体。意见对项目实施方案和拆迁补偿安置方案的审批流程进行优化，并明确要求在上述两个方案经批准后，方可开展拆迁补偿安置协议的签订工作，市场改造主体与土地房屋权利人的签约率达到80%以上，可报区人民政府批准确定为实施主体。在满足特定的签约率、公益性义务、拆除义务等条件的前提下，可申请部分独立地块先行供地，加快推进项目实施。

这当中也包含市场主体的退出机制。《意见》实施前已选定市场改造主体的，仍按约定或协议执行，但市场改造主体服务时间不得超过约定或协议期限，且自本意见实施之日起计，服务时间不得超过2年，经同意后，可延期一次，延期最长不超过1年。

■官方解读

《意见》解决3个重大问题

（一）解决过去旧村居改造统筹力度低、流程不清晰、标准不统一的问题，制定系统性和针对性的旧村改造指导意见。

（二）扭转过去旧村居改造容积率确定缺乏依据，利益分配不均衡不合理等问题，探索统筹城市公共利益和各权利主体利益的新路径。

这包括，允许旧村改造项目采取多样灵活的方式计算规划容积，针对城市不同地区住宅市场评估价的差异，也增加了相应的修正系数对规划容积进行调节。

（三）改变过去旧村居改造市场准入门槛低、市场秩序混乱的问题，为形成规范、有序、高效的旧村居改造市场环境提供重要保障。

通过设立必要门槛，改变过往旧村居改造市场中存在的交易不透明、市场秩序混乱、改造进展缓慢、项目实施烂尾等问题。

【撰文】华声宇 叶洁纯