住房问题涉及人民群众的切身利益，是老百姓关注的热点话题。与一手房屋买卖相比，二手房屋买卖存在交易流程繁琐、履行不确定因素多等特点，容易发生纠纷，且争议类型复杂。
佛山市中级人民法院（下称“佛山中院”）聚焦人民群众“急难愁盼”问题，充分发挥审判职能作用，结合近两年的审判实践，梳理出涉及二手房屋买卖热点问题的十大典型案例，并就当前二手房屋买卖中的风险对社会公众进行提示，以增强购房群众规避风险、合法维权的意识，促进房屋买卖交易市场的平稳健康发展。佛山中院于11月10日对外发布了《二手房屋买卖风险提示十大典型案例》，提醒广大市民在二手房交易中注意有关法律问题。
■案例目录
二手房屋买卖风险提示
十大典型案例
案例一：出卖人未经配偶同意出售夫妻共有房屋，导致房屋买卖合同无法履行的，不影响出卖人承担违约责任。
案例二：买受人应具备交易房屋所在地的购房资格，因买受人不具备购房资格导致房屋无法过户的，买受人应承担违约责任。
案例三：合同约定以银行贷款方式支付房款，且在贷款金额不足时以现金补足，在银行房贷政策发生变化导致买受人无法办妥贷款的情况下，买受人仍应以现金方式支付剩余房款。买受人以此为由拒付购房款的，构成违约。
案例四：合同约定买受人应在约定期限内办理贷款申请手续，该期限并非买受人办妥贷款手续期限，买受人未在该期限内取得同贷书不构成违约。
案例五：出卖人在合同中确认交易房屋是其在佛山市内的唯一房屋，不能视为出卖人确认该房屋是其省内唯一房屋。由此额外产生的税费应按双方约定由买受人负担。
案例六：对于现场可见的房屋质量问题，如果买受人在房屋买卖合同签订过程中已前往现场实地查看且未提出异议，应视为买受人接受房屋的现状，此后买受人不得以房屋存在明显瑕疵为由要求出卖人承担违约责任。
案例七：买受人以出卖人未履行合同约定的迁出户口的义务为由主张违约损害赔偿的，应结合买卖双方在签订合同时户口迁出是否影响买受人购房目的的实现等因素进行综合认定。
案例八：守约方对违约方的违约行为虽持异议但未行使合同解除权并积极配合履行，应认定合同仍继续履行。
案例九：双方协商变更合同履行方式后，并未约定合同后续各项义务履行期限，一方当事人可要求对方随时履行，但要给对方必要的履行时间。
案例十：出卖人在买受人享有的约定宽限期到来之前不得以买受人未履行合同义务为由解除合同。
■案例选登
案例一
交易期间银行贷款政策发生变化引发纠纷
合同约定以银行贷款方式支付房款，且在贷款金额不足时以现金补足，在银行房贷政策发生变化导致买受人无法办妥贷款的情况下，买受人仍应以现金方式支付剩余房款。买受人以此为由拒付购房款的，构成违约。
案情简介：
黄某与李某、白某签订房屋买卖合同，约定黄某购买李某、白某的涉案房屋。该合同约定，黄某向李某、白某支付定金10万元并作为首期购房款，黄某另向银行申请按揭贷款70万元支付其余房款；如按揭贷款未能付清购房余款，黄某须以现金或转账方式补足差额，办理按揭所需费用由黄某负担。后黄某以银行政策发生变化，停止放贷为由提起本案诉讼，主张解除涉案合同，并要求李某、白某返还定金。李某、白某提起反诉要求没收黄某支付的定金。
该案经佛山市顺德区人民法院一审、佛山市中级人民法院二审，判决确认涉案房屋买卖合同解除，因黄某构成根本违约，李某、白某有权没收黄某定金10万元。
法官说法：
本案是因合同履行过程中，银行房贷政策发生变化导致买受人无法继续履行合同而引发的纠纷。本案争议焦点在于，银行房贷政策变化导致买受人无法办妥贷款，是否属于不可抗力；买受人以此拒付购房款是否构成根本违约。
在认定买受人是否构成根本违约，关键在于判断银行房贷政策变化是否属于不可抗力。房屋买卖合同作为一种标的额较大、与当事人切身利益密切相关的合同，当事人在签订合同时对合同订立后可能出现的市场风险和履行障碍均有一定程度的预见和判断，而银行房贷政策变化一般具有渐进性，不属于当事人不能预见的情形，故不属于不可抗力。此外，该合同亦约定如按揭贷款未能付清购房余款，买受人须以其他方式补足差额。因此，买受人以银行房贷政策变化拒付购房款构成根本违约。
风险提示：
银行房贷政策的变化不属于不可抗力，买受人在买房前应了解及跟踪最新银行贷款政策，对自身贷款资质和还贷能力进行充分评估。同时，买受人在订立合同前应对自身付款能力有合理的预估，在无法获得按揭贷款或按揭贷款不足的情况下，有能力以其他方式补足差额，方可在合同中约定如按揭贷款未能付清购房余款则买受人须以其他方式补足差额，否则，买受人应就此与出卖人进行协商，约定买受人在无法足额获得按揭贷款的情况下合同如何继续履行或是否解除等。避免出现因银行房贷政策发生变化，买受人无法支付剩余房款而发生纠纷。
案例二
未约定买受人取得同贷书期限引发纠纷
合同约定买受人应在约定期限内办理贷款申请手续，该期限并非买受人办妥贷款手续期限，买受人未在该期限内取得同贷书不构成违约。
案情简介：
陈某、卢某将涉案房屋出售给孔某，并签订房屋买卖合同，约定孔某应于合同签订后30日内前往贷款机构办理贷款申请手续，并约定最终注销抵押登记完成的时间，但未约定孔某办妥银行贷款手续的期限。后陈某、卢某认为孔某未在合同约定时间内取得同贷书，在孔某起诉前一直拒绝报告还款情况，也从未将结清贷款的材料发送给孔某或中介人员。孔某以陈某、卢某构成根本违约为由提起本案诉讼主张解除涉案合同，并要求陈某、卢某退还定金及支付违约金等。
该案经佛山市顺德区人民法院一审、佛山市中级人民法院二审，判决确认涉案房屋买卖合同解除，因陈某、卢某构成根本违约，应向孔某返还双倍返还定金。
法官说法：
本案是因房屋买卖合同仅约定买受人前去办理贷款手续的期限，未约定取得同贷书期限所引发的纠纷。本案争议焦点在于，合同约定买受人应在约定期限内前去办理贷款申请手续，出卖人是否有权要求买受人有特定期限内取得同贷书，是否构成违约。
买受人已在合同约定期限内提交申请贷款资料，但因贷款审批受银行办理流程及审批周期等因素影响，并非买受人单方所能控制，在双方未约定取得同贷书的期限的情况下，出卖人无权单方要求买受人在特定期限内取得同贷书。由于买受人实际取得同贷书的时间亦距离合同约定的出卖人注销抵押登记完成的时间仍有较长时间。因此，买受人未在该期限内取得同贷书不构成违约。
风险提示：
买卖双方在订立合同时所约定的买受人办理贷款申请手续的期间，一般应理解为提交申请贷款资料的期限，而非取得同贷书的期限。如出卖人对于取得同贷书的期限有所要求，应在合同时明确约定取得同贷书的具体期限。同时，考虑到银行贷款流程及放贷时间并非买受人所能控制，在明确约定买受人取得同贷书的具体期限的同时，也应明确如买受人未能在约定期限内取得同贷书，出卖人或买受人是否有权解除合同以及是否应承担违约责任等，避免纠纷发生。
案例三
约定条件与交易税费政策不一致产生纠纷
出卖人在合同中确认交易房屋是其在佛山市内的唯一房屋，不能视为出卖人确认该房屋是其省内唯一房屋。由此额外产生的税费应按双方约定由买受人负担。
案情简介：
温某、胡某、谭某、政业公司签订房屋买卖合同，约定由谭某在政业公司提供中介服务下购买温某、胡某的案涉房屋，在交易过程中双方所需的税费，全部由买受人支付；出卖人确保该物业是佛山市内唯一物业，否则多出来税费由出卖人支付。根据相关规定，“五年唯一免缴个税”要求出卖人家庭在广东省内有且仅有一套住房。后因温某、胡某在广东省其他市有其他住房，须向税务机关补缴个税，温某、胡某提起本案诉讼，要求谭某、政业公司支付垫付个税。
该案经佛山市南海区人民法院一审、佛山市中级人民法院二审，判决谭某、政业公司分别向温某、胡某支付50%的垫付个税。
法官说法：
本案是因买卖双方对合同约定交易房屋是出卖人唯一房屋的范围出现争议所引发的纠纷。本案争议焦点在于，合同约定因案涉房屋并非出卖人在佛山市内唯一住房而产生的个税由出卖人负担，买受人应否负担因案涉房屋并非出卖人在广东省内唯一住房而产生的个税。
涉案合同约定，在交易过程中双方所需的税费全部由买方支付。卖方确保该物业是佛山市内唯一物业，否则多出来税费由卖方支付。但根据相关规定，“五年唯一免缴个税”要求卖方家庭在广东省内有且仅有一套住房。因温某、胡某在广东省其他市有其他住房导致涉案房屋交易需缴纳个税，不属于涉案合同约定应由温某、胡某负担的因案涉房屋并非出卖人在佛山市内唯一住房而产生的个税。考虑到政业公司在向谭某推介案涉房屋时曾作出“满五唯一无个人所得税”的承诺，故谭某、政业公司应分别向温某、胡某支付50%的垫付个税。
风险提示：
交易税费的金额及负担是二手房买卖双方在订立合同时必须慎重考量的因素之一。受税收政策存在发生变化的可能，买卖双方在签订合同时应充分了解广东省现行的相关税收政策，并根据税收负担的规定，在合同中对与税费计算相关的条件予以明确约定，如出卖人唯一住房的范围是佛山市内还是广东省内，避免因约定的条件与税收政策不一致而产生纠纷。
【撰文】冷瑞雪
