3月末的佛山暖风习习。在房地产市场，传来多个楼盘备案价大幅上涨的消息。

南方+记者综合佛山市房产信息网、广东粤湾研究院数据发现，按照年初至3月23日期间，片区新批备案价计算，南海千灯湖楼盘备案均价为4.4万元/㎡，而同期该片区的实际成交均价为3.3万元/㎡。

全市范围内，千灯湖、三山新城、佛山新城板块，均出现了新批备案价上涨且远高于市价的情况，增幅在1-2万元不等，十余座楼盘备案价突破3万元/㎡，4座超过4万元/㎡，当中又以千灯湖一楼盘5.4万元/㎡的价格居首。

整体市场不景气的背景下，这些备受关注的区域激起“水花”。备案价反映的是开发商期望售价，但实际成交价格则受供求两端综合影响。佛山的房价会如何变化？南方+记者通过梳理个案特征，发现了这些趋势。

千灯湖备案价居首

全市超10个楼盘备案单价超3万元

根据广东粤湾研究院统计，2019年11月至今年3月23日，佛山全市新批备案价的楼盘约有130个，当中4个楼盘备案价超过4万元/㎡，进入备案价前十位的门槛为3.05万元/㎡。

在禅城，位于奇槎的中粮珑湾祥云单套最大备案均价达3.05万元/㎡，绿城桂语兰庭3.84万元/㎡；在顺德，佛山新城的怡翠晋盛最大备案均价4万元/㎡；在南海，三山新城碧桂园广佛上城4.37万元/㎡，南海桂城保利和悦滨江4.38万元/㎡，南海千灯湖保利天悦5.36万元/㎡。

单独看桂城千灯湖，今年新增备案均价已达4.4万元/㎡，是佛山房价的高点。目前佛山新房备案价排名中，保利天悦高居首位。按片区看，除千灯湖外，上述楼盘也多位于佛山关注度较高的限购区临广州板块，如三山新城、佛山新城、奇槎等。

对照这些房源的价格和其产品类型，可以发现明显的共性特征。资料显示，此次备案价涨幅明显的楼盘，以122-232㎡三四房、220/280㎡大平层，甚至252-340㎡别墅为主。“事实上，高备案价的房源大多为非刚需户型，复式、大平层、大户型房源居多，这类产品与主打性价比的刚需房型不同，价格定位本身较高。”广东粤湾数据研究院研究总监麦少荘说。

从销售逻辑看，开发商定价策略大致分为两种：以较低的价格实现快速回款，或者，放慢销售速度但保障较高的利润。“提高备案价，反映出开发商对优秀地段特殊产品的预期上升。”麦少荘表示。

区域因素也对房价产生了影响。“从长远评估，佛山临广片区与非临广片区的房价差距会越来越大，前者的价格水平会持续向广州靠拢。”在华南城市研究会副会长、广州房地产协会专家委员会委员孙不熟看来，类似的现象，还发生在苏州与上海、燕郊与北京之间。

售价跟着备案价涨？

专家：对市场的影响很小

备案价是项目销售的最高价，受到购房者的广泛关注。

按照佛山执行的政策，开发商实际销售价高于备案价，或者低于备案价10%都是不允许的。如果要超过这个范畴，开发商需要重新进行价格备案。“备案价就是开发商的期望值。”麦少荘说。

部分房楼盘迫切提价，背后是房企的营收焦虑。一位佛山房地产业内人士称，土地价格影响房源售价，此次调整备案价的楼盘大多是高价拿地的项目，一些楼盘调价前的销售并不能达到开发商营收指标，处境一度尴尬。

南方+记者梳理发现，以目前备案价直破5万元/㎡的保利天悦为例，2018年，保利以佛山历史上最高拍地总价85.78亿元拿下千灯湖地块，扣除配建后折合楼面价1.53万元/㎡；目前备案价破4万元/㎡的保利和悦滨江，拿地折合楼面价也达1.88万元/㎡，彼时业内就有预计，该盘单价至少要上3万元才能回本。

回顾佛山近半年来的楼市行情，截至2月份，网签成交已连续5个月同比下降。受疫情影响，楼市“冷启动”已成现实。近期部分房企的调价行为，在平静的市场中激起了水花。

“但市场基本盘的下行压力还是很大。”在孙不熟看来，楼市表现与社会经济环境密切相关，目前很多行业仍然处在由停摆到缓慢苏醒的阶段，跟民生相关的行业还没有完全复工，经济下行的压力不小。另一方面，央行、地方政府的举措多限于“暖企”，还未出现“救市”措施。

他阐释，地方政府的暖企举措包括允许房产项目延期竣工、允许延期缴纳土地出让金、保障不抽贷断贷等，这些举措限于供给端，而真正激活需求的举措如降首付、将利率没有使用。就目前看市场不热，光凭调整备案价，“对整体房价的影响微乎其微。”

孙不熟认为，备案价上调的“营销意义”大于实际影响。“以前，开发商在打广告时对价格敏感，高价项目不敢输入价格，现在备案价远高于市场价，卖房子也更‘理直气壮’。”

事实上，关于定价策略，佛山的开发商也呈现两种截然不同的表现。与限购区热门板块的调高行为相反，非限购区等外围板块的楼盘，忙着降价促销。

“全市范围内，价格呈平稳走势的楼盘占多数。”麦少荘表示，通过对比近期开发商的营销海报、实际踩盘发现，全市有不少楼盘在做促销，形式多为周末特价房源。据不完全统计，上周佛山共有6个项目开卖，非限购区占5个。

三水、高明项目表现活跃，恒大郦湖城、恒大山湖郡均凭借相对优惠的价格，吸纳三水本地以外的客户。体现在价格上，三水、高明的成交均价也持续走低。

一位佛山房地产业内人士分析，快要接近收尾的项目乐意促销，或因不是集团制定的市中心标杆盘，没有太多溢价的需求，以价换量。广东粤湾研究院数据显示，上周佛山网签均价为14343元/㎡，自3月以来呈现连续三周小幅下跌的情况。

【撰文】华声宇 叶洁纯