小区楼梯外墙坏了怎么办？电梯维修怎么整？能否使用小区的“养老金”？日前，惠州市住房和城乡建设局发布《惠州市住宅专项维修资金管理实施细则（修订草案）（征求意见稿）》（以下简称“细则”）有望将些问题予以明晰。

该细则指出，购房者需按照其所拥有物业的建筑面积缴存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积缴存首期住宅专项维修资金为上一年度本市住宅建筑安装工程每平方米平均造价的5%。对于部分小区存在的未售出空置房源则要求空置满一周年后建设单位应当缴交。 

资金归集：

商品房买卖合同备案需查验住宅专项维修资金收据

《细则》显示，宅专项维修资金被称为房屋的“养老金”，是指业主、建设单位或者公有住宅售房单位缴存的，专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。

聚焦到最受关注的资金归集问题，《细则》要求取得《商品房预售许可证》并已建立住宅专项维修资金的住宅小区（含商住大厦等），购房者按其所拥有物业的建筑面积缴存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积缴存首期住宅专项维修资金的数额为上一年度本市住宅建筑安装工程每平方米平均造价的5%。

对于属预售房的，在办理商品房预售登记收件前缴存；属现房销售的，在办理房屋产权登记收件前缴存。

值得注意的是，住宅维修资金的缴交还具有强制性。根据《细则》，建设单位或者购房人在办理商品房买卖合同备案时，应当提交已缴存住宅专项维修资金收据。各级房管部门办理商品房买卖合同备案应当查验缴存住宅专项维修资金收据。

该细则还指出，售后公有住宅的住宅专项维修资金需由业主和售房单位共同缴存。首期缴存的住宅专项维修资金按照房改成本价2%计算缴存。缴存时间为办理产权证前。售房单位缴存的住宅专项维修资金，按照多层住宅不低于售房款的20%、高层住宅不低于售房款的30%，从售房款中一次性提取住宅专项维修资金存到专管账户。

针对部分楼盘社区出现的房源空置，未售出的情况，《细则》要求房屋留用、空置满一周年后，建设单位应当在满一年后的30天内缴交住宅专项维修资金。而空置的房屋出售时，购房户则无需再缴纳首期住宅专项维修资金。

“用完了怎么办？”对于部分业主提出的疑问，《细则》指出，业主分户账面资金余额不足，或者低于首期应缴存额30%（含等于30％），业主应当及时续缴。具体金额则由相关业主按照所拥有物业建筑面积比例分摊，续筹后资金余额不得少于首次缴存金额。 

资金使用：

小区2/3以上业主讨论通过

作为小区的“养老金”，住宅专项维修资金如何使用？该《细则》指出，该项资金的使用必须遵循专款专用，业主决策，政府监督和方便快捷、公开透明，受益人和负担人相一致的原则。

对于维修的项目内容，该细则对于住宅共用部位、共用设施设备所包含的内容也作出明确。显示，住宅共用部位一般包括：住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等，而共用设施设备则通常为电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

《细则》称，在物业保修期满后对有特殊要求或由特种设备主管部门监管的，住宅共用部位、共用设施设备经有关机构鉴定，存在安全隐患或者按照有关技术规范必须进行维修的，有关业主或者业主委员会应当及时维修；不及时维修的，物业服务企业应当向房产主管部门报告，房产主管部门应责成物业服务企业进行维修，费用从相关业主住宅专项维修资金分户账中列支。而物业服务企业也应当将鉴定结果和技术规范向有关业主或全体业主公布。

延伸到小区的日常管理，该项资金的使用并不容易。业主间的意见难统一，难以信任物业公司担心资金被套用等等问题广泛存在。

对此，《细则》规定，对于住宅专项维修资金未划转业主大会管理的小区，物业服务企业根据维修和更新、改造项目提出使用建议后，必须在其列支范围内专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主讨论通过使用建议。而对于住宅专项维修资金划转业主大会管理的小区，物业服务企业提出使用方案后，需由业主大会依法通过使用方案。

“在资金使用环节还将实施比价和第三方评估机制，确保资金的合理规范使用。”市住建局相关负责人介绍，针对小业主存在的部分不放心，该局也将强化资金监管，确保小区的“养老金”都切切实实的用在小区的维护和小区的完善。 

资金管理：

增值收益将定期计入业主分户账户

关注全市小区的数量规模，住宅维修资金作为小区的“养老金”，未使用周期如何监管和实现增值也备受关注。

《细则》对此规定，住宅专项维修资金应当统一由市、县（区）人民政府房产主管部门委托的商业银行为专户管理银行，并由房管和财政部门统筹安排合理增值。缴存的住宅专项维修资金自存入监管专户之日起计息。住宅专项维修资金存款利息实行一年一结，定期计入业主分户账户。

值得注意的是，若房屋因拆迁或者其他原因造成房屋灭失的，产权人可到房屋权属登记机构办理注销手续，并到物业所在地的房产主管部门办理住宅专项维修资金账户余额退还手续。

房产主管部门及业主委员会，应当每年至少一次与专户管理银行核对住宅专项维修资金账目，并向业主、公有住宅售房单位公布住宅专项维修资金缴存、使用、增值收益和结存的总额，发生列支的项目费用和分摊情况，业主、公有住宅售房单位分户账中住宅专项维修资金缴存、使用、增值收益和结存的金额等情况。

该细则还提出，专户管理银行应当每年至少一次向物业所在地房产主管部门及业主委员会发送住宅专项维修资金对账单。

此外《细则》还提出，住宅专项维修资金的管理和使用，应当依法接受审计部门的审计监督。即使成立业主大会后，住宅专项维修资金的代管可由业主大会决定，但也要接受市、县（区）人民政府审计、财政和房产主管部门的监督。

【记者】张峰

【摄影】王昌辉